想買黃金店面卻得連地下室一起買 「這條款」讓他只買到「配菜」

不動產法令多如牛毛，尤其遇到法令修正，要特別留意。（資料照）

本想買黃金店面，卻被賣方要求得連同地下室一起買，最後卻發現1樓共有人想優先購買，這下買方不只買不到店面，還得買下不想要的地下室該怎辦？

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到日前一個案例，案例中4個兄弟繼承了2間房屋，1樓店面由4兄弟共有，地下室由其中的3兄弟共有，個案中的買方，覬覦其中一間店面的店效，但是屋主堅持連同地下室必須一起購買才願意出售，因為獨立權狀，產權1樓由4個兄弟共有，地下室由3個兄弟共有人。

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其中，1樓與地下室3個所有權人相同，但是1樓的其中一個共有人不同意出售，買方只能免為其難一併承買，所以，只能依據《土地法》第34條之1，簽立買賣契約書後，通知不同意出售的1樓共有人是否主張優先購買權。

就在存證信函發函後，不賣的他共有人回函主張優先承買，但是，只針對1樓部分優先購買，至於地下室部分，因為他不是共有人，而且也沒有意願承買。

這下慘了，買方當初買這2戶房屋，只因為覬覦一樓的店面性，這才是便當中的肥美雞腿，至於地下室，只是配菜，為了成就這個美夢，才會1樓及地下室一併承買，現在便當中的雞腿沒了，怎麼辦？是否能主張解除買賣契約嗎？

鄭文在表示，在《土地法》34條之1執行要點修正之前，基於同一價格及同一條件，如果不賣的他共有人要主張優先購買權，就必須1樓及地下室一併承買才算完整。

但是，去年1月新修正的執行要點第12點規定：部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。

也就是不賣的他共有人只能主張優先承買1樓，他不是地下室的共有人，所以，他沒有權利，也沒有義務承買地下室。

這下買方緊張了，因為他想要的1樓黃金店面，現在卻被優先購買權人買走了，反過來變成燙手山芋。

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