繼承土地多作「這件事」優惠稅制沒了 還得繳200萬稅金
若是繼承後再繼承,或是繼承後再贈與,就算是2016年前取得,也適用新制房地合一稅。
繼承移轉棟數連年增加,「躺平族」坐等房產令人生羨,但其實後續若沒計算好稅負,未來出售恐負擔高額房地合一稅。
根據規定,2016年以後取得的不動產再出售時,必須適用新制房地合一稅,而取得成本越低、獲利越多,課稅就會越高,但繼承取得的不動產因為是法律事實,如果被繼承人是2016年以前取得,繼承人再出售則可以主張適用舊制課徵房屋交易所得稅,但若是繼承後再繼承,或是繼承後再贈與,就必須適用新制房地合一稅了。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到,有個案的土地是父親2016年以前取得,父親往生後由兄弟2人繼承取得,很快的完成了繼承登記,後來兄弟間對於土地的分配不公平,於是談妥後將其中2筆土地互換,因為沒有價金的支付,所以就以贈與的方式完成了土地所有權登記。
日前,哥哥因為資金需要擬將該筆土地出售,才發現大事不妙!因為,第二次兄弟間土地互換所辦理的贈與登記,造成這筆土地要出售時必須適用新制房地合一稅,而且取得成本是當時辦理贈與時的公告現值,如果出售成功,大約要繳納近200萬元的房地合一稅,讓哥哥大驚,不敢出售。
鄭文在說,依照民法第 1151 條:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。」
也就是說,在分財產時,如果兄弟姐妹沒有共識,或許可先以「公同共有」辦理登記,等確認無誤後再辦理協議分割或是共有型態變更。而不是先草率的任意分配,再事後進行調整,如此一來,未來出售就可節省房地合一的高額稅負。
鄭文在表示,如果真的已經分配完成,彼此間繼承的財產要辦理互換時,以買賣方式將買賣價格接近市價,因為公告現值約只有市價的3分之1,他日再辦理時,差額3分之2會轉換成獲利,如果持有期間未滿2年,將被課徵45%的房地合一稅,這就是近200萬元的來源。
假設,後來的取得是以市價的方式辦理買賣登記,因為獲利是0元,課徵45%的房地合一稅也是0元,他提醒,要取得繼承登記的不動產,一定要謀定而後動,才不會繳納巨額房地合一稅。
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