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房市專家精選6招 讓你快狠準買好屋

2015/02/07 13:31 文/記者葉思含

購屋時應檢視自身還款能力,避免背負過高的貸款而犧牲生活品質。

農曆年前向來為國人購屋的傳統旺季,加上今年房市偏冷,專家學者紛紛透露為進場議價好時機。本期《地產天下》特別請來暢銷書作家徐佳馨、Sway等房市達人,傳授6大買好屋秘招,利用財務檢視、地段挑選和審視合約等撇步,讓你買好厝、過好年。

擁有雙捷運、明星學區的地段房價最具支撐力,圖為敦化國中生活圈。

招數 1:檢視財務狀況

預算不足的民眾可往淡水等大台北外圍區覓屋,有機會找到平價宅。

購屋前應審慎評估自身財務狀況,避免衝動購屋後財務吃緊,犧牲生活品質,甚至繳不出貸款的窘境。《買一間會賺錢的房子》作者、住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,即便工作收入穩定,但難保有意外支出,為維持一定的生活品質,建議購屋族採用33原則,準備3成的自備款,每年償還本利和不要超過總收入的3分之1,並預留一筆不列入購屋預算的資金以備不時之需;另外,購屋後的裝潢、設計、家具也是一筆不小的支出,別忘記納入購屋預算考量。

購屋前應先上實價登錄網站查詢,做足查價功課。

招數 2:精選地段條件

看屋時應檢查天花板、窗框等細節,才能確實掌握屋況。

買房首重地段條件,在房市相對偏冷的市況中,集結捷運、學區、交通、生活機能等條件的地段最能保值抗跌。而大台北都會中,有捷運利多的住宅生活圈已不新鮮,中信房屋副總經理劉天仁表示,擁有兩條以上捷運線交會的雙捷運站,南來北往便捷,交通機能強,房價最具有支撐力,若再集結完整的生活機能和校譽良好的明星學區,可謂購屋不敗首選,如中正紀念堂的中正國中、南京復興的敦化國中,同時有雙捷運和明星學區議題,購屋指名度高,房市向來供不應求。

招數 3:時間換取空間

台北居大不易,房價連年飆漲,首購族、新婚小夫妻實在難以負擔,徐佳馨建議,民眾可往外圍找尋,如新北市第一圈、捷運末端站、台鐵沿線等生活圈,房價相對便宜,以通勤時間換取居住空間,可找到1、2字頭房屋,如淡水、樹林、鶯歌、汐止等地區,無論是利用捷運或是台鐵通勤至市中心都很便捷,不少區域富捷運和重大建設議題,長遠看好,且離塵不離城,能以台北市2房換到郊區3~4房,居住品質相對提升。

招數 4:做足網路功課

實價登錄上路以來已逾2年,台灣不動產交易逐漸邁向透明化時代,買賣不再瞎子摸象,有市場成交價格當依據,民眾購屋時應先上網做足功課,查詢周邊物件價格作為開價依據。出版多本暢銷著作的房產專家Sway建議,購買一般成屋的民眾,可觀察該生活圈實價登錄同質性產品的低價者,再以9折出價,最高不能超過參考的低價;想購買預售屋者,不需要參考預售屋登錄價格,因為5成不可信,有做價疑慮,民眾可參考2年內新大樓房價,同樣以9折開始出價。

招數 5:詳實檢查屋況

Sway表示,北部民眾應盡量避免購買朝東、朝北的房屋,因較潮溼,容易有壁癌、滲水等問題,因此實際看屋時應留意窗框,並打開天花板檢視有無漏水問題。南部民眾應避免購買朝西的房屋,否則牆面會過熱,同樣的也要打開廁所、廚房等天花板檢查是否會漏水。而除了居家空間,公共設施也要仔細察視,檢查硬體之餘也要觀察軟體,如管委會有無運作,並索取管理規約,看自身有無養寵物等違規事項,另外,應預先探聽鄰居素質,可觀察門口鞋子、鞋櫃有無亂擺放,是否重視整潔與他人感受。

招數 6:審慎檢視合約

檢視合約內容是購買預售屋時一定要注意的事項,Sway透露,簽約時要特別注意交屋條款,若有:無論點交與否買方都不可視為不點交而拒絕撥款項目,為不合理條約,意謂建商興建品質不佳仍需被迫接受。另外,為避免自身自備款不足、銀行貸款成數不夠的問題,可要求建商註明給予符合自己需求的一定貸款成數,如8成,且為房屋抵押貸款,避免建商給予利率較高的信用貸款。

除此之外,必須留意主建物價格和平均單價,避免建商將雨遮價格灌水至主建物而成為冤大頭,且合約書一定要附上有長寬高尺寸的平面圖,才能成為未來交屋依據。至於購買中古屋的民眾,Sway叮嚀,一定要審視不動產屋況說明書,並仔細一一核對,避免交屋後才發現會漏水,甚至為凶宅。

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