建商、高資產族擠跑壽險業 搶買大樓成交量大增1.5倍

近年建商、高資產族購入全棟產品，則是相中看到未來重建開發價值。(圖/信義全球資產提供)

商用不動產市場首季交易開紅盤，單季成交額突破400億元大關，年增幅度達151%，今年市場也迎來首筆百億元級別大型商辦交易，為開發商、代銷業者組隊買北市芙蓉大樓部分產權。信義全球資產公司分析，從去年開始，老商辦大樓交易熱度直線飆升，除企業購置自用外，建商看準重建開發商機，也重金插旗布局。

為抑制電價上漲引發的通膨預期心理，今年第一季央行出乎市場意料升息半碼，利率回到15年前高點，而商用不動產具抵抗通膨特性、有助資金避險，吸引資金流進，帶動交易穩健成長，據信義全球資產公司統計，2024年第一季上市櫃法人共投資商用不動產交易量達421億元、較去年同期大增151%。

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商辦、廠辦交易續熱，總計上市櫃法人在第一季砸下262億元購置辦公室產品，佔季交易超過一半。信義全球資產公司總經理林三智分析，去年起，企業掀置產風潮，市場交易火力集中在核心商圈的指標辦公大樓，又以傳產、科技企業主購置動能最積極，今年１月時，電源供應器龍頭台達電就斥資共47.89億元買下內湖利豐大樓、瑞光大樓，賣方為南山人壽。

總經理林三智觀察，因應利率走升，壽險業對資產管理不再只進不出，而是陸續評估並處分未達投資報酬率門檻的標的，優質標的釋出，就會吸引市場搶貨。今年辦公市場買氣熱絡，還有兩大動能支撐，首先是台積電擴廠效應及AI需求驅動，產業擴充辦公空間需求增加，企業由租轉買、購置自有資產意願也有上升。

其次，投資收益型買方或大型開發商瞄準市區老商辦大樓，一次購入多層或包棟，現況可自用或出租收益，待未來大樓進入都更改建時，可掌握更多話語權，享開發改建效益，本季最大宗交易為璞永建設等8間建商與代銷公司，以131.25億元買下芙蓉大樓約63%產權。

總經理林三智分析，過去辦公市場交易通常是壽險業大手筆包棟購樓，這類收益型買方關注的是租金投報率；而近年建商、高資產族購入全棟產品，則是相中看到未來重建開發價值。建商積極購入商辦大樓等全棟產品，實則是一種購地策略，購入大樓的同時，也擁有精華地段可開發基地，且資金不受土融限貸的限制，未來伺市場時機重建推案，可望帶來龐大的開發改建效益。

林三智進一步分析，預期市區指標商辦仍會是今年市場熱門交易標的，自用買盤交易暢旺，建商會繼續進場評估商業大樓、透天店面、旅館商場等危老改建案。信義全球資產公司近期也協助多組買方成交台北全棟商業大樓與整棟透天，並有多棟精華透天店面、優質商辦銷售中。

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