海外投資首見衰退 4大風險讓人卻步

房仲指出，在匯率與政策風險夾殺下，投資海外房地產應三思。(本報資料照)

內政部剛頒布最新銷售海外不動產規章，就有業者統計發現，今年海外投資金額較去年減少4成，長富國際地產市場研究顯示，今年1~11月非機構法人的個人投資海外房產約300億元，較去年500億元少，投資海外不動產似乎逐漸退燒。

長富國際地產公司總經理鄭哲昇表示，海外不動產買氣衰退，主因有四大項，一國內房價回跌，投資型買家資金吃緊；二市場頻傳出交易糾紛；三銷售業者良莠不齊；四淨報酬率不如預期。

此外，今年也少了去壽險業者大舉赴海外買樓情況，鄭哲昇表示，一般個人投資金額多落在300~1500萬元台幣，不少投資海外民眾，在建案完工交屋後，對報酬預期出現落差，例如銷售時強調租金報成率達10%以上，完工後扣掉相關費用，發現報酬率大幅萎縮，想脫手卻因供給量大，一時無法順利售出，這些因素都讓投資者縮手卻步。

鄭哲昇表示，隨著新規範上路，可確保未來國人投資海外不動產安全，民眾投資心態也從盲目激情轉變成理性成熟，在美國升息趨勢下，美元仍有升值空間，可優先挑選以美元計價的海外房地產做投資標的。

永慶房產集團業管部協理林泰隆則表示，在強勢美元主導下，以美元計價的房地產與股票會跟著升值，其他貨幣以貶值居多。以日圓來說，假設今年日本的房地產漲幅為零，日圓兌美元匯率從8月的99.9貶至12月的113.8，因此今年自8月以來就產生高達13.9%的匯損。

而國人投資海外不動產的熱門國家之一的馬來西亞，近期馬幣兌美元匯率從今年4月的3.8貶至12月的4.4，光是從今年4月以來的匯損就達15.8%，若投資人在2013年進場，以當年馬幣兌美元匯率最高3.0估算，房地產持有到今年可能有高達46.7%的匯損，更遑論當地房市已面臨反轉走勢。

加拿大政府為抑止外國人炒房，也仿效香港對外資課徵15%的印花稅，而日本、馬來西亞都有5年內處分房地產，課徵最高30%資本利得稅，投資客因此卻步。外國的政策風險讓一般投資人不易掌握，往往一個政策急轉彎就使資金套牢，建議民眾要多留心國際局勢，並了解當地法規稅負，勿盲目下手。

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