海外投資首見衰退 4大風險讓人卻步
房仲指出,在匯率與政策風險夾殺下,投資海外房地產應三思。(本報資料照)
內政部剛頒布最新銷售海外不動產規章,就有業者統計發現,今年海外投資金額較去年減少4成,長富國際地產市場研究顯示,今年1~11月非機構法人的個人投資海外房產約300億元,較去年500億元少,投資海外不動產似乎逐漸退燒。
長富國際地產公司總經理鄭哲昇表示,海外不動產買氣衰退,主因有四大項,一國內房價回跌,投資型買家資金吃緊;二市場頻傳出交易糾紛;三銷售業者良莠不齊;四淨報酬率不如預期。
此外,今年也少了去壽險業者大舉赴海外買樓情況,鄭哲昇表示,一般個人投資金額多落在300~1500萬元台幣,不少投資海外民眾,在建案完工交屋後,對報酬預期出現落差,例如銷售時強調租金報成率達10%以上,完工後扣掉相關費用,發現報酬率大幅萎縮,想脫手卻因供給量大,一時無法順利售出,這些因素都讓投資者縮手卻步。
鄭哲昇表示,隨著新規範上路,可確保未來國人投資海外不動產安全,民眾投資心態也從盲目激情轉變成理性成熟,在美國升息趨勢下,美元仍有升值空間,可優先挑選以美元計價的海外房地產做投資標的。
永慶房產集團業管部協理林泰隆則表示,在強勢美元主導下,以美元計價的房地產與股票會跟著升值,其他貨幣以貶值居多。以日圓來說,假設今年日本的房地產漲幅為零,日圓兌美元匯率從8月的99.9貶至12月的113.8,因此今年自8月以來就產生高達13.9%的匯損。
而國人投資海外不動產的熱門國家之一的馬來西亞,近期馬幣兌美元匯率從今年4月的3.8貶至12月的4.4,光是從今年4月以來的匯損就達15.8%,若投資人在2013年進場,以當年馬幣兌美元匯率最高3.0估算,房地產持有到今年可能有高達46.7%的匯損,更遑論當地房市已面臨反轉走勢。
加拿大政府為抑止外國人炒房,也仿效香港對外資課徵15%的印花稅,而日本、馬來西亞都有5年內處分房地產,課徵最高30%資本利得稅,投資客因此卻步。外國的政策風險讓一般投資人不易掌握,往往一個政策急轉彎就使資金套牢,建議民眾要多留心國際局勢,並了解當地法規稅負,勿盲目下手。
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