晴時多雲

打炒房失效 房價、買氣大暴衝 考驗新政府

2024/05/25 04:30文/記者朱語蕎

房市買氣噴發,尤其新案市場更為明顯。

房市歷經去年一連串打炒房政策,以及央行接連升息影響下,房價依舊持續上揚,不少人等不到房價下跌,加緊腳步購屋,也推升整體交易量能,尤其新案市場買氣更是驚人。

根據房仲業者統計,今年首季全台預售屋總銷金額突破5千億大關,創下歷史新高,增幅高達124.8%。交易量較去年同期成長超過1倍,且七都除桃園外,總銷金額都出現100%以上的成長幅度。
為抑制高房價民怨,政府近年祭出多項措施,但一連串「打炒房」下來,房價仍未見下修,反倒是積壓已久的購屋意願完全爆發,加上去年的「新青安」優惠貸款助攻,讓不少首購族不等房價跌了,相繼選擇此時進場。

房價高漲後,換屋族壓力倍增,一不小心更可能採了豪宅線。

買氣噴發 排隊搶房再現

愛山林總經理張境在就直言,光是今年至5月,甲山林集團簽約金額已達600億元,包含愛山林,自建案及代銷案,其中8成都是小坪數產品,房市相當熱絡。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,雖然民眾的房價負擔能力未明顯成長,但在熱絡的市場氛圍下,依舊帶動房價的漲幅,許多縣市的預售屋平均總價已出現雙位數的漲幅。交易量和房價的雙雙成長下,也猛烈推升預售市場總銷金額。
而這波房市熱潮,又以南部最為明顯,受惠台積電設廠效應,以及低基期房價優勢下,這兩年台南、高雄房地產可說是蓬勃發展,就連嘉義也因台積電宣布設廠利多,房市能見度大增,房價也跟著蠢蠢欲動。
中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖表示,這幾年高雄房地產就是熱、很熱、非常熱,尤其是小坪數產品,只要坪數在40坪以下,總價在1500萬以內,又有台積電話題下,新建案幾乎呈現秒殺,又以預售案更為明顯。
他透露,像是高雄愛河左岸一處新建案,第一天開賣就賣了450戶,說明會是需要排隊付錢,很多人看到越來越多人排,本來要買2間又多加2間。

豪宅限貸苦了換屋族 小宅化明顯

是什麼原因讓買房像在買菜?戴嘉聖認為,目前房價高漲,主要是因民眾預期通膨以及股市創新高所致,從海外進到國內的熱錢多,加上銀行利率低,讓資金都往房地產跑,而台積電話題也帶動置產買氣,其所到之地房價都是聞「積」起舞。但政府並非無所作為,從房地合一稅新制、《平均地權條例》上路、選擇性信用管制,以及即將上路的囤房稅2.0,研議中的虛坪改革等,再再顯示政府欲整頓房市亂象,但從目前成果來看,似乎是不及格。
房仲全聯會理事長王瑞祺直言,政府對於居住正義的用心有目共睹,只是目前大環境與過去大不相同,政策上若不採取滾動調整來因應時勢,不僅收效不佳,更會產生負面效果。

新青安助攻年輕人買房,低總價市場熱絡,也讓房價難以下跌。
王瑞祺指出,例如平均地權條例中禁止預售屋轉讓、房地合一短期交易高稅率等,透過降低屋主出售意願的閉鎖型政策,反映在第一線市場卻是呈現市場供給減少,價格不減反增的狀況,此與政府政策目的相左現象,應有再檢討空間。
而豪宅限貸令也是另一個討論重點,不少業者提到,由於近年房價上揚,過往央行設定的各縣市豪宅總價線已不合時宜,目前規定為北市7000萬、新北6000萬,其他地區4000萬,貸款上限4成。
房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄表示,這不僅影響換屋族權益,也讓業者為因應限貸政策,在有限土地上興建不理想的住宅。
戴嘉聖也提到,目前小坪數、低總價當道,就與豪宅限貸令相關,他認為,現今很多家庭是3或4人,若是想換屋,現今換屋產品選擇少,加上豪宅限貸問題,往往不小心就衝破豪宅線,得拿出高額自備款,對購屋族來說負擔沉重。

新青安助攻買氣 高房價難解

以新成屋近5年平均房價來看,台北市漲幅37%、新北市漲幅47%、台中市漲幅87%及高雄市漲幅66%,而認定標準已10年未配合房市狀況調整,影響換屋族購屋權益,被迫放棄換屋規劃,連帶影響規劃生育之意願。
另外,去年上路的新青安優惠貸款,多少也是助攻這波房市熱潮的關鍵,統計去年第4季新青安的撥貸戶數約1.8萬件,對比聯徵中心去年第4季房貸樣本數5.4萬件來看,平均每3件房貸就有一戶是新青安,從統計核貸資料也可發現,去年9月開始核貸的數量與放款金額明顯增溫,顯見新青安有穩定市場信心的效果。
統計顯示,從去年9月新青安的撥貸數量就達4768戶,撥貸金額約340億元,隨後維持一路成長態勢,高峰落在今年1月份的6861戶,撥貸金額高達503億元,累計新青安房貸統計數字,3月底已有42,828戶使用新青安優惠房貸,撥貸金額達3123億元。
從新青安貸款的數據上來看,協助了許多年輕人進場購屋,但以長遠來看,除了薪資結構需要重整外,也可看出目前購屋最大障礙點仍是自備款不足,該如何解決現階段通膨、低薪、高房價問題,仍有賴新政府提出良政。

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