買屋賣屋揭風險 小心魔鬼藏在細節裡

想要出售房屋，若想符合自住優惠，得睜大眼睛看清楚條款。

近期房地產市場暢旺，全台不僅掀起購屋熱潮，預售、成屋交投表現相當亮眼，尤其新青安優惠房貸上路後，自住剛性買盤出籠，根據財政部統計，今年4月房地合一稅創下歷史新高紀錄，然而房子是一生最大的支出，無論是買房或出售都得更加留意細節，以免風險隨之而來。

根據金融聯合徵信中心資料顯示，去年第四季全國申請貸款件數5.45萬件，連3季走揚，為去年單季新高，其中20~40歲買房更積極，不僅買房貸款量較Q1低點大增74%，居各年齡層申貸成長率之冠，30~40歲的也增加42%，都比其他年齡層更加積極，顯見新青安確實受到大量年輕人與首購族青睞。

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然而新政策上路，不少人不清楚細節，一不小心就會產生交易糾紛，像是台中市政府法制局近期接獲民眾反映，仲介宣稱可申請新青安優惠貸款7成，因此簽約購入人生第一間房，事後卻被告知因屋齡超過50年，銀行最多只能核准4.5成、15年以內的貸款，因而衍生消費糾紛。

大家房屋企研公關主任賴志昶分析，新青安優惠貸款自去年下半年推出以來，成為不少年輕、首購族群購屋的利器，不過由於貸款牽扯到個人信用、購置房產本身條件等因素，購屋族要申購新青安優惠貸款時，常見有三大狀況發生

一、貸款年限

雖說「新青安」最久能提供買屋者長達40年的還款年限，但還款年限的長短，還是要依據物件本身與申請人的年齡條件，常見的公式為房屋貸款年限加上貸款人年紀會小於60年，或是屋齡加上貸款年限不會大於一般屋況耐用年限的50年，因此若購屋者有意用「新青安」購買老屋，需多加注意屋齡狀況。

二、寬限期

賴志昶表示，「新青安」雖提供最高5年的寬限期，但寬限期的多寡，還是要看購屋人與銀行往來的信用，同時若購入室內坪數小於15坪的套房或非自用住宅物件，也恐怕較難通過寬限期審核。

提醒消費者要留意購屋屋齡以及貸款人自身財產狀況。

三、貸款條件

「新青安」貸款提件之一是借款人與其配偶及未成年子女均名下無自有住宅，而若是本人、配偶或是未成年子女有共同持有住宅，則其所持有的建物持分換算面積得要未滿40平方公尺(約12.1坪)，才可申貸該項貸款，因此若子女或配偶有此情形，建議需先做處分或是精算持有坪數後，才能申貸。

然而房市交易熱度端看房地合一稅收狀況即可窺知一二，根據財政部最新公告4月個人房地合一稅收達52.3億元，年增率高達129%，同時也是房地合一稅上路以來歷年4月的同期新高，尤其在新青安貸款觸動下，購屋族轉趨積極，使得交易稅收持續增長。

房地合一稅有自用獲利400萬免稅額的優惠的規定，是許多民眾賣屋時都想運用的重要節稅方式。不過，想有獲利免稅優惠必須「同時」符合3個要件，首先、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。其次、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。最後、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

房市近期買氣旺盛，不少人衝著新青安貸款而來。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，目前市場中有不少民眾對於這些規定沒先深入了解與規劃，一到賣屋才發現無法適用，因而虧很大。針對房地合一自用優惠申請常見三大失誤，列舉給大家參考︰

一、誤以長輩設籍就可以符合規定

很多人都知道想用房地合一自用優惠需要「設籍」，但這設籍規定與與傳統地價稅自用優惠稅率只要直系親屬設籍就可以適用優惠的規定不同。房地合一稅一定要個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年，才能符合規定。很多人以為長輩，如:父母、祖父母)遷入戶籍，有申請自用地價優惠稅率就可以在賣屋時適用房地合一的自用獲利400萬的免稅優惠是錯誤的認知，直系長輩是不包含在裡面的。

二、未成年子女成年後也無法適用

自2023年1月1日起，成年的年紀由20歲調整為18歲，如果目前房子是由未成年子女設籍，就要注意子女何時滿18歲，市場就有不少民眾賣屋，雖然拿出居住6年的證明，但實際居住人為納稅義務人已變為成年子女，因此申報個人房屋土地交易所得想要動用400萬免稅額遭到國稅局剔除，事後面臨補稅的命運。

三、沒注意到前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定

房地合一自住獲利400萬內免稅的規定，名下自住、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍的房子雖都可以適用，但每6年只能用一次。如果民眾近期已經適用過自住優惠了，就要再等6年，否則就會需多繳稅了。

陳傑鳴直言，雖然今年股市不錯，加上營建成本提升、新青安、降息預期、科技大廠持續擴廠..等利多持續帶動房市，但目前房價已經是歷史最高檔，而且，新青安雖有可達長5年的「只繳息不用還本金的寬限期」，加上「40年期的貸款方案」，讓購屋者來降低每月繳款負擔，造成購屋者有「買房更容易」的想像，但也容易因此讓購屋者忽略房價已高，現在買房恐負債大增的現實，未來一旦面臨升息或是房價走跌，民眾持有房子風險就會大增，建議民眾使用新青安追高房價前，一定要精算負擔與需求，避免讓自己面對買房後的高風險與高負債。

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