想當「城市農夫」險破局 耕地無法分割買 專家教「這招」解套

耕地未達0.25公頃者不得分割，但只要雙方同意，可辦理分管登記，不影響另外共有人的權益。（資料照、記者謝武雄攝）

在寸土寸金的大台北地區，有塊農地當個快樂農夫，好不快活！有民眾看上一塊400坪耕地，淡偏偏整筆土地面積是800坪，無法辦理土地分割，不知該如何是好？

根據《農業發展條例》第16條規定，「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割.....如果符合例外的條件才可以辦理分割。」

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一般市區土地多以每坪計價，0.25公頃相當於756.25坪，但如此大的面積及總價往往非買方能力所及，因此土地分管成了「城市農夫」取得耕地的好方法。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，以上述個案來看，可經過協議，雙方同意後向地政事務所辦理分管登記，所有問題迎刃而解。

究竟分割和分管有何不同？鄭文在表示，依照土地登記規則第 155-1 條，共有人依民法第八百二十六條之一第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。也就是讓原本的債權契約物權化，讓第三人能夠取得相關資訊避免爭議。

當未來分管的部分如有違規使用情事，不會影響到另外共有人的權益，舉凡農業證明的申請、地價稅的課徵等，都不會造成共有關係的混淆而權益受損。

例如財政部81.08.18台財稅第811675581號函：分別共有課徵田賦之土地，部分變更為非農業使用，依法改課地價稅時，應按其實際變更使用面積，分別按各共有人持分比率課徵田賦及地價稅。惟若全體共有人經協議分管使用時，得按各共有人實際使用情形課徵田賦或地價稅。

另外，民法第 826-1 條不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。

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