詐騙新手法!房子借貸遭「附贈」這兩項 屋主只能賤價轉手
房屋借貸若遭設定預告登記或信託登記,恐讓債務人只能低價賣屋。(資料照)
近來不動產詐騙事件橫行,民眾想把房屋作借貸,購過專業人士辦理也得小心,就有資深地政士透露,在辦理不動產登記設定時,遭「地面師」加辦預告登記或信託登記,讓屋主只能低價出售,或遭假買方低價買入,毫無招架之力。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,防詐騙的方法很多,例如土地建物謄本隱匿戶籍地址,讓詐騙集團無法取得所有權人個資、產權上多一個預告登記或是私人抵押權設定,避免歹徒覬覦不動產的價值、向地政事務所申請地籍異動即時通,當登記發生時即時阻止詐騙等,都是避免詐騙的好辦法。
不過,日前有個案的情形是真借貸辦理抵押權設定,遭「附贈」預告登記或是信託登記,因為欠債還錢理所當然,所以抵押權登記是債權人合法權益,但如果債權人要的不只借款的本金加上利息,而是覬覦債務人的不動產時,問題就相對複雜了。
鄭文在說,因為不動產多了預告登記,債務人要賣不動產時,無法辦理所有權移轉登記,必須先清償債務加上塗銷預告登記,才能辦理所有權移轉登記。如果這筆金額必須由買賣價金支付,對於買方而言是一個交易安全的風險,會讓買方怯步當賣方孤立無援後,債權人就會趁虛而入,以低價取得不動產,獲得高額利潤。
另外一種情況更慘,就是真抵押權加上「附贈」信託登記,鄭文在說,此時不動產處分權由債權人取得,原不動產所有權人無處分權,如果債權人找來一個假買方,低價購買,原所有權人無力回天,只能配合搬遷房屋,毫無招架能力。
怎麼會衍生這樣的問題呢?就是債權人利用債務人的需款孔急時,在抵押權設定案件上多了一件預告登記或是信託登記,在身分證影本、印鑑證明、不動產權狀正本加上公契的用印,送進地政事務所登記時,登記完成後,法律效果完全不同。
為何會只附上一份印鑑證明書,就是辦理抵押權設定,怎會多一件登記案件?鄭文在表示,因為地政事務所的登記案件如果連件登記,只要義務人印鑑章相符,登記案件就會順利審查通過,完成抵押權登記同時被「附贈」的預告登記或是信託登記也會一併登記完成。
該如何預防此等詐騙案件?鄭文在說,其實將不動產的權狀正本、印鑑證明正本、身分證影本及印鑑章直接交給受託人辦理不動產登記,這就是最大的破口。因為依照土地登記規則第41條,這樣當事人得免親自到地政事務所,就是這個方便造成了隨便,應該辦理的抵押權登記,就被「附贈」了不該有的預告登記或是信託登記。
該如何破解?鄭文在提到,土地登記規則第 40 條「申請登記時,登記義務人應親自到場,提出國民身分證正本,當場於申請書或登記原因證明文件內簽名,並由登記機關指定人員核符後同時簽證。」
也就是不要把印鑑證明及印鑑章隨便交給委託人,親自到地政事務所核對身分,由登記機關指定人員核符後同時簽證,就可以避免「附贈」登記案件的發生。
身分證影本、權狀正本、印鑑證明及印鑑章是不動產登記的「四大天王」,缺一不可,為了避免詐騙,切記,印鑑證明、印鑑章不離身,建議都要親自跑一趟地政事務所核對身分,以免遭詐騙。
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