商仲專家剖析 這幾座「產業園區」恐超車中心商業區

雖然2024年有租金與去化量的雙成長，但是區域產業商圈的崛起也會產生一些衝擊。(圖/資料照)
瑞普萊坊(Knight Frank)14日針對台灣商用不動產市場分析2024年趨勢與2025年展望，總經理蘇銳強指出，繼2024年商用不動產市場交易達2,764億元，年成長46%，創下近年新高後，2025年在輝達(NVIDIA)來台設置企業總部效應帶動下，由AI等軟體業所推升的辦公室需求將會逐步增溫。

台北市A級辦公大樓的租金，在幾棟新大樓完工的帶動下，持續上漲趨勢，2024的年漲幅為2.8%，年淨去化達到5.3萬坪，為20年來的第二高，高於年平均去化2-2.5萬坪許多。瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，A辦需求來自於許多舊樓都更、其他大樓的屋齡許多也屆臨都更、企業擴充需求、外商設點需求、還有面對ESG需要節能減碳的需求等，都使得許多租戶選擇有交通優勢、大樓ESG效益的大樓，以辦公室優質化來因應企業對外競爭、徵才、流才與降低營運成本的營運考量。

雖然2024年有租金與去化量的雙成長，但是區域產業商圈的崛起也會產生一些衝擊，例如南港經貿園區與南港產業軸帶，因為有重新開發的效益，陸續有新大樓完工，吸引如輝達從內湖搬遷至潤泰玉成大樓，承租10,259坪；中興保全因為總部大樓在南港還在興建中，在鄭州路的舊總部大樓租約到期後，先承租台壽C3約3,748坪；宏碁集團從汐止，原先僅是承租國建利百代大樓，後來改為購買4,328坪，以及承租335坪；谷歌Google承租位於士林劍潭站附近的CAAM承德大樓3,864坪等非CBD的重大租賃案，顯示出台北辦公商圈除了CBD之外，周邊產業園區的重要性逐漸加溫。

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在未來幾年，台北市CBD將有超過40萬坪的新供給，南港與北士科預估也可能有超過50萬坪的新供給，雖然有些是總部大樓或出售，但是未來辦公室租賃市場因為新供給增加，空置率拉高，租金是否仍維持3%的成長，考驗房東們吸引租戶的條件。

辦公室交易中的商辦與廠辦，合計交易達到1,003億元，其中有35%是預售。這個在過去是比較少的，因為企業大多對於辦公室屬於得過且過的比例較高，只有辦公需求真的短缺或不符合使用才會換辦辦公室，且以買現貨為主，因此辦公室需求是屬於較落後的指標，而356億元預售交易，顯示出買方對現有市場上的物件不滿意，或是區位無法符合需求，因此可以等待預售市場上的物件，也顯示出對於換辦公室的需求極高。

因為需求高，當然也吸引遠雄、華固、國揚、興富發等辦公大樓開發商投入市場，例如遠雄在北士科的商舟交易金額超過68億元、南港與中和等都有推案；國揚集團在內科舊宗段的國揚洲際就有出現每坪76-80萬元的交易、中和也有雋揚元創的每坪55-60萬元價格，屢屢創下區域新高。

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