觀念難改 台北5年僅6地上權案 專家曝：新一代有完整產權

台北地上權案5年僅推6案，去年只有1案登場。（住展提供）

高房價限制民眾居住權益，內政部研議推出權利金取代買賣價格的使用權住宅，而觀察同樣沒有土地所有權的地上權住宅，以台北市為最主要推案地，不過近5年來台北市除了於2021年推出3案相對為多，2020、2022年則是一個地上權案都沒有，2023年有兩案，2024年僅1案，市場對這類產品興致相當淡薄。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，地上權案遭詬病不脫無法持有土地風險、貸款條件不佳、未來增值幅度有限、價值隨著年限遞減，還得繳交不少的地租等因素，要見量體多因大環境走強而分一杯羹，但都是個位數的差異，起伏不大。

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不過，仍有特定建商十分鍾情地上權案，麗寶建設就在全台到處標下地上權推案，大將建設同樣積極，預計之後在台北市中正區、大安區都有建案將推出，陳炳辰表示，在於如今地價、房價居高不下，地上權標案價碼較低，可有效反映在售價上，建商與買方皆能壓低購置成本，以低價新案吸引買氣，便有機會創造獲利。

2024年唯一一個地上權案，是位於內湖區四期重劃區的「麗寶鵬程豐潤」，單價開在9字頭，比起內湖區新案價打了75折；而2021年在古亭生活圈的「虹耀今采」與中正紀念堂周邊的「大將豐喆」，分別交易在單價8字頭與6字頭水位，對比當時該地的區域新案行情約打了六折，有一定吸睛效果，也透露出這類物件的市場價值。

除了價格外，地段、量體亦是地上權觀察重點，近年推出物件幾乎都有地段效益，也為國有地常見優勢，包括忠孝東區、大安森林公園、古亭、中正紀念堂等區域，同時博得建商與買方眼球，增添出手動機。案量方面在這幾年只有「大將名人巷」超過10億元，其餘案量皆低，建商謹慎標地推案，以免衍生賣壓。

而地上權物件常被作為投資出租用，因此如「麗寶鵬程豐潤」、「基泰大安」與「虹耀今采」均有不到20坪的小宅規劃，一方面壓低總價迎合市場，另一方面便是易於租賃創造投報，比方「虹耀今采」，招租廣告來到4、5萬元，換算投報率約3%，不少地上權案便以此方向訴求。

陳炳辰指出，住宅用地上權的低檔態勢預期難在短時間有所改變，更需注意中南部近年也見身影，相比大台北更不易在房價、地段、投報上發揮，展望負向。對比之下，商用地上權常見亮眼表現，不論是創高價的標售溢價，或是開發出指標商用產品的收益，皆與地上權住宅落差顯著，大顯兩樣情。

海沃創意行銷總經理林睿豪表示，地上權歷經多年發展，已發展出很多代，現在是第五代版本，民眾購買都會有完整的房屋和土地權狀，未來想要繼承、贈與、轉售都可以，貸款也更有利基條件。

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