旺季不旺!去年Q4六都買氣負成長 專家曝「回溫速度」關鍵
建物物買賣移轉棟數年減1成,其中新北、新竹、台南三都會區年減約2.5%。(永慶提供)
2024年下半年受到「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」的影響,使全台房市急速冷卻,房仲業者比較2023年與2024年各季度建物買賣移轉棟數數據和年增率變化,觀察「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」對房市的衝擊力道,發現七大都會區在2024年第四季的建物買賣移轉棟數全數較前季下降,其中新北、新竹、台南三都會區的移轉棟數更較去年同期大減25%。
自「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」於2024下半年開始發酵後,民眾的購屋負擔能力明顯受到衝擊,2024下半年房市移轉量迅速下滑。觀察內政部建物買賣移轉棟數數據,2024年第三季除桃園和台中的建物買賣移轉棟數仍持續成長外,其餘主要都會區都出現減少。與2023年同期相比,除台中外,其餘六大都會區年增率也都較前一季下滑。
到了2024年第四季,七大都會區的建物買賣移轉棟數持續較上一季減少。在年增率部分,除桃園仍有正成長之外,其餘六大都會區都出現負成長。其中新北、新竹、台南年減幅約在25%左右,減幅相當驚人。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」嚴重影響民眾的購屋能力,造成移轉棟數減少,更讓傳統交易旺季出現「旺季不旺」的情況。
中華民國不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖表示,台南近期買氣減弱,但這兩年台南房價漲幅明顯,對賣方來說,怎樣都不太會賠售,最多就是平轉,買方想觀望市場會不會降價,但賣方仍堅持價格。戴嘉聖說,以建商角度來看,因為土地價格沒跌,根本沒有降價空間,最多就是小賺一點,或是拿掉議價空間。
針對2024年第四季建物買賣移轉棟數年增率減幅較低、甚至是仍有正成長的桃園、台中和高雄三縣市,陳金萍分析,內政部的建物買賣移轉棟數包括預售屋交屋數據,桃園、台中和高雄都是過去幾年預售市場交易爆量的都會區,再加上建商通常會趕在年末完成交屋,是這三都2024年第四季年增率未有明顯減幅的可能原因。至於台北市因住宅需求穩定,雖受衝擊但影響有限,因此2024年四個季度的年增率增減幅都相對和緩。
陳金萍表示,近幾年來全台房價上漲有感,在沒有充足的房貸資金支持下,民眾購屋難度增加不少;再加上房貸利率調升,進一步壓縮民眾的負擔能力。展望2025年,若「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」持續影響,民眾的購屋能力難以提升,房市要重現2024上半年的榮景頗有難度。
但是觀察永慶房產集團內部交易數據,在2024年末,隨著部分屋主讓利求售,房市交易量便有所回升。陳金萍指出,這說明只要買賣雙方價格認知差距縮小,就有利於加速成交,因此價跌幅度將決定交易量回穩的速度。
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