一坪價差逼近60萬!北市預售 vs 中古大比拚 這3區最驚人
預售屋的價格通常代表對未來房價的預期,經常被視為區域房價的風向球。近年來,由於台灣經濟穩健成長以及大量資金流入房地產市場,預售屋價格大幅上漲,導致與中古屋的價差逐漸擴大。房仲業者根據實價登錄預售屋、中古屋交易資料,統計台北市近1年各行政區預售屋與中古屋的平均單價價差,可以發現大安區中古屋比預售屋便宜將近60萬元最多,中正區則是兩種產品價差最小,僅有30萬元左右。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,台北市因開發幾近飽和、土地稀缺,使預售屋建案多須仰賴都更、危老方式來推案,在供不應求的狀況下,預售屋持續創高價。尤其建商在總價門檻考量下,中小坪數成為推案主流,單價漲勢更為兇猛。根據實價登錄統計,近1年台北預售屋單價為123.3萬元,相比中古屋單價78.7萬元,高出44.6萬元。
細觀各行政區的表現,大安區兩者價差最大。陳金萍指出,大安區是台北市最為精華的區域,因此不論是中古屋或是預售屋,皆是北市各行政區最高單價。但也因為大安區位於台北精華地段、再加上素地稀缺,使得大安區的預售建案若非豪宅社區,就是低總價、高單價的產品,使得大安區預售屋平均單價直上164.2萬元,相較大安區中古屋105.8萬元的平均單價,兩者相差58.4萬元,是台北市價差最顯著的行政區。
聯碩地產總經理史碩綱認為,雖然現在有打炒房和關稅戰問題,但以全台各縣市來說,台北市還是震盪最小的地方,尤其通膨問題會再度被重視,資金可望回流到相對保值的房地產,尤其大安區是台北市最精華的地段,房價難以撼動。
而名列第2、第3的松山區與信義區同樣如此,雖然中古屋單價也都破90萬元,但兩區預售屋單價皆逾145萬元,因此中古屋與預售屋的單價價差也分別達到56.8萬元、55.0萬元。陳金萍分析,松山區與信義區不乏多個指標預售屋建案創高價,例如松山區「勤美璞真城仰」的平均單價站上200萬元大關、信義區的「璞松高」、「華誼信義-閱翠」的平均單價也有逾170萬元水準,明顯帶動當地房市行情。雖然上述兩區的中古屋平均單價也都有90萬元水準以上,但相比預售屋而言,其中古屋房價實惠親民許多。
中正區則是中古屋與預售屋的單價價差較小的行政區,價差不到30萬元。陳金萍表示,中正區是台北市傳統的核心區域,古屋價格本來就處較高基期,平均單價已來到95萬元,甚至比松山、信義兩區的中古屋平均單價還要高。
而中正區預售屋近1年成交量主要受建案「全坤衡峰」影響,該建案緊鄰捷運西門站,近1年挹注中正區近25%的預售成交量,其平均成交單價為128.8萬元,以北市核心地段的預售屋來說相對實惠。因此,中正區在中古屋單價位處高基期,以及預售屋主要成交建案單價在蛋黃區仍屬親民下,讓該區中古屋與預售屋的價差僅29.7萬元,在北市各行政區中單價價差最小。
萬華區則是唯一預售屋單價未破百萬元的行政區,其中古屋單價也僅有62.8萬元,兩者價差為35萬元,在北市各行政區中單價價差第2低,陳金萍說明,萬華區開發較早,受到房屋屋齡偏高等原因影響,一直為台北市的「房價凹陷區」。加上過去萬華區相對缺乏大型開發計畫,房市缺乏高漲利多,因此,中古屋、預售屋單價相比其他行政區實惠許多,兩種產品之間的價差亦較小。
陳金萍補充,中古屋具有房價親民、坪數實在與可實地勘查屋況等優點,而預售屋因建築成本較高、屋況全新、以及反映區域發展和未來房價的增值空間,導致房價相對高昂。陳金萍提醒,中古屋和預售屋各有優缺點,民眾購屋前因多方考量自身需求,選擇最適合自己的房屋,切莫一味注重價差或CP值。
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