高價宅交易追加「單價門檻」怎節稅？專家：檢查「這兩項」有無漏登

在2024年售屋且持有期間超過十年，要注意新高價宅買賣稅制。(永慶房屋提供）
個人綜合所得稅即將在5月開徵，專家提醒，財政部在2月公告新的售屋所得計算規定，對高價宅的認定門檻，從只看總價，改為「總價、每坪單價」都要看，恐怕有不少民眾感受上不算豪華的房子，都會變成高價宅買賣，影響5月申報綜合所得稅額，如果持有房屋超過10年，且在2024年完成售屋的人要注意。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，原則上售屋所得仍以「核實認定」為優先，也就是售屋總價減去買價與必要花費後的金額，只有在無法提出取得成本的證明時，才會以財政部發布的標準來計算所得額。同時，由於房地合一稅在2016年1月1日上路，至此之後房地交易所得改課房地合一稅；因此只有在2015年12月31日前取得房屋的人，則適用將售屋所得併入隔年度綜合所得額申報，才會受影響。
目前財政部追加的高價宅門檻，從只看總價到總價、單價都要看，台北市為總價6千萬或每坪120萬；新北市為總價4千萬或每坪75萬；桃園市、新竹縣市、台中市、台南市與高雄市為總價3千萬或每坪50萬；其他地區則是從總價2千萬提高到2200萬或每坪35萬。出售高價宅的所得設算標準，則由17%調高至20%。

究竟高價宅門檻追加「每坪單價」後，是否會大幅提高售屋所得稅？陳俊宏表示，如果無法核實計算所得，一般售屋所得計算為「房屋評定現值x各地區標準」；而高價宅的售屋所得計算公式為「出售總價x房地現值比例（房屋現值/房屋+土地現值）x 20%」，土地持份愈小的房屋類型，愈可能面臨較高的所得額，不過，還是要依照個別屋況條件，才能計算出所得額的差異有多少。但也有被納入高價宅買賣後，反而減少了所得額的情形，其中關鍵就在「房地比」。
例如，若台北市大安區A公寓在2024年以總價約4000萬元售出，由於A公寓屋齡超過60年使房屋殘值低，房地比0.6%、所得額約5萬元，較調整前減少33%；如台北中山區B大樓以總價1700萬元成交，房地比13%、所得額約44萬元，較調整後增加了156%。再假設新北市板橋區C大樓的售出總價為1300萬元，由於房地比約45%、所得稅額117萬元，較調整前大增343%，為三者之中最多。
陳俊宏分析，屋齡20年上下的電梯大樓或是「精華區小宅」，因房屋評定現值仍高、土地持分小，影響較大；至於雙北精華區常見的無電梯公寓買賣，雖然有機會超過高價宅門檻，但普遍屋齡達30年以上，使房屋殘值低，衝擊有限；而中南部比較常見的透天厝，如果是屋齡低於20年，因為房屋評定現值仍高，可能影響較大，但若屋齡達30年以上，同樣衝擊有限。
至於高價宅追加「每坪單價」的門檻後，屋主應該注意什麼，才能聰明節稅？陳俊宏提醒，高價宅的「每坪單價」門檻不含車位，因此屋主們出售的房屋若有停車位，應於合約書上確認車位面積與車位價格，才不會隔年要繳稅了，才發現自己竟然要用高價宅標準計算售屋所得額。

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