別被低自備迷惑 破解預售屋潛藏風險

民眾購買預售屋，在不同階段都要謹慎為自身權益把關。

房地產市場多頭不再，預售屋不如過往，隨著時間享有價差利潤，不過，相對輕鬆的付款條件仍獲得不少購屋客青睞，只是，預售建案畢竟「看不見實體」，消費者在下訂、簽約、交屋、換約等階段，應瞭解潛藏風險確保自身權益。

預售屋的自備款一般為總價10%~20%，以總價1000萬元為例，自備款約100~200萬元，分為訂金、簽約、開工、工程期、尾款等階段付款，其餘為貸款，依照時序逐步繳款的方式，較能舒緩手頭資金不寬裕的買方經濟負擔。且預售屋的格局變化彈性大，在不影響主結構或建築安全的狀況下都可進行「客變」，調整為盡量符合買方需求的房型及建材設備。

看屋時對於建商廣告或代銷話術應保守看待，以免與實際有落差。

看不到實品屋 下決定前更要謹慎

儘管如此，接待中心通常只有平面圖、家配圖、模型、樣品屋讓買方參考，如果單憑建商廣告或代銷話術，未來交屋恐怕會跟想像中有落差。一位不具名的台北市代銷業者就透露，預售屋著眼的是未來增值性，許多2、3年前購屋的買方，最近交屋發現房價不漲反跌，氣得跳腳，反過來在建材設備、公設點交上極盡所能找碴，要建商彌補損失，衍生糾紛致使雙方對簿公堂。

政府網站已有預售屋定型化契約範本，提供消費者下載使用。

該名代銷業者建議，交屋驗收時買方應準備契約書、變更設計增退費約定書、建築物測量成果圖，對照契約銷售坪數是否符合房屋土地權狀記載坪數、格局長寬高尺寸是否正常；再比對廚具、衛浴、家電等品牌是否與契約相符。若發現瑕疵，應要求建商列出修繕清單，雙方各持一份以便下次驗收檢查，完成程序才付清尾款。

契約最常被搞鬼 向業者要求審閱期

桃園市近日聯合稽查預售屋發現，違規率最高的項目就是買賣定型化契約，抽查全數建案皆不合格，內容包括交屋保留款不到總價的5%、違約處罰沒有給予消費者個別磋商機會、開工及取得使照期限沒有明確日期、限縮內政部規定於通知交屋日起30日後需開始負擔水電費、瓦斯費等。地政局表示，內政部預售屋買賣定型化契約是對消費者購屋最低限度的保障，為避免業者利用消費者對相關規範的資訊不足，藉由個別磋商來規避責任，簽約時一定要注意這些常見違規條款。

保護消費者權益也減少事後爭議，買方最好在下訂前，向業者要求帶回契約書審閱，內政部規定消費者有最少5天、最多30天的審閱期，若內容條款違反定型化契約應記載與不得記載事項，只要業者不願修正，就算已下訂仍可依照《民法》要求解約，拿回全數訂金，但單純僅為買方反悔，業者同樣會依法沒收訂金。

在預售屋完工前，消費者購買的是建案完工後將不動產過戶的權利，所以預售屋換約屬於財產權利交易，依據《所得稅法》，是以成交金額減除原始取得成本及因取得、改良及移轉該資產所支付一切必要費用後的餘額，課徵財產交易所得。至於換約成本，大部分建商或代銷會向賣方收取手續費，費率多寡並無一定行情。

低自備款促銷 背後藏玄機

另外，許多打出超低首付款的建案，其實暗藏玄機。《住展雜誌》企研室經理何世昌提醒，如果差額是由建商或代銷提供貸款，買方要注意分期繳款的期數、金額及違約處置方式；少數「走偏門」的業者甚至會簽假契約，把成交價做高，提高貸款成數，若銀行端發現，將被追討超貸金額；或者是以信貸補足房貸的作法，會讓買方付款相當辛苦、背負高利率。總之，有足夠的財務能力再購屋才最妥當。

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