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人口紅利不再 房市交易缺動能

2018/05/19 04:30 文/記者朱語蕎

台北市的高房價讓不少人移居外地,人口紅利逐年遞減,恐成為未來房市隱憂。

一個區域的人口數量,攸關居住需求多寡,也與房市息息相關,台灣出生率連年下跌,人口紅利不再,根據最新統計發現,雙北市扶養比每年持續增加,台北市最快5年內將失去人口紅利,未來房價支撐力道備受考驗。

 

根據過往經驗,人口數量較多的地方,房市交易也較為活絡,而依據人口移入數,可觀察此區機能發展狀況,至於人口紅利,則是指15~64歲勞動人口占整體比例66.7以上,也就是扶養比小於50%,根據內政部資料統計,全台人口紅利高峰出現在2012年的34.7%,之後扶養比逐年上升,去年底達到37%,勞動人口也從2016年開始負成長。

 

雙北扶養比連年增加 北市勞動人口漸少

好時價不動產數據分析師鄧凱元表示,雙北市、桃園市和新竹縣市扶養比例,從2008年底到2017年底,台北市增加了4.6%、新北增加1.6%,近兩年更是每年以大於1%速度上升,而桃園和新竹分別降了3.4%及3.7%,在少子化、高齡化影響下,趨勢也開始向上。鄭凱元說,台北市已接近人口紅利終點,恐怕5年內就會失去人口紅利。

近年重劃區新案競出,房屋供給量增加不少,但人口卻未跟著增加。


內政部長花敬群曾表示,購屋需求指標應該要看家戶數,他指出近年人口成長率雖逐年下滑,但家戶數均呈現正成長,據此,土地改革協會理事長卓輝華認為,雖然目前由1~2人組成的家庭比例越來越高,平均家戶數也從1990年的4人減至2.73人,但家戶人口數難再下降,剛性需求恐難以支撐未來房市,且每年戶籍成長率不斷下跌,2016年更只有1.1%,小家庭購屋需求恐開始萎縮。

 

房價親民 桃園人口遷移增

至於人口遷移狀況,台北市依舊吊車尾,根據內政部統計近5年六都淨遷入人口變化,2017年仍由桃園市蟬聯冠軍,吸引超過2.7萬人移居,台北市則連續兩年墊底,去年有1.9萬人以上遷出,台北市高房價問題,讓勞動人口不斷移居,進而失去人口紅利優勢。

 

桃園鄰近台北,房價相對親民,磁吸不少外地客,蟬聯人口移入冠軍。

 

不過,人口數量多也不代表房價有撐,內政部資料顯示,全台人口密度最高的前5個行政區,包括新北永和區、台北大安區、新北蘆洲區、高雄新興區和新北板橋區,這5區房價竟全部走跌,跌幅最深的是高雄新興區達13%,榜首永和區也下跌0.9%。

 

人口多房價未必有撐 5大行政區房價均跌

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,人口密度高的地方,多數擁有成熟生活機能,但人多生活環境就會較壅擠,若沒有新交通建設疏通或區域市容重整,容易有交通壅塞、環境整潔等問題,買方購屋時也易在機能及壅擠程度上難以割捨。


至於跌幅最深的高雄新興區,住商不動產高雄威欣民生加盟店店東常偉倫表示,新興區雖然發展早,但近年面臨老齡化的問題,無論建物或人口結構都偏向老化,想要新房子的買方很難在此找到物件,此外,高雄許多重劃區推出不少新建案,相形之下,新興區的讓價幅度較高。

 

人口密度高的地方房價卻不一定有撐,永和區是全台密度最高行政區,房價反下跌。


而榜首永和區相較之下跌幅不大,雖然最為擁擠,但永和有中正、永福、福和、秀朗4座橋連通台北市,且有捷運、公車路線多,通勤北市極為便利,房價也低於台北市,吸引許多首購或換屋族考量買在永和區。

 

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