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重磅標案「京華城」流標 有這3原因

2018/12/13 09:26 文/記者馮牧群

「京華城」首度標售以流標收場,第2次標售底價及開標時間須等業主開會決議後對外說明。(業者提供)

台北市標售市場史上總價最高的「京華城」12日開標,雖有4組投資團隊領標單,最終仍無人投標以流標收場,負責標售的戴德梁行表示,投資人對此案仍有極大的興趣及意願,後續為避免不必要的爭議,確定不會採取議價方式進行,第2次標售底價及開標時間須等業主13日開會決議後對外說明。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,京華城流標是個案因素,反觀近期國內地上權、商辦標售,甚至一般成交狀況都有築底回溫趨勢。

 

京華城全區基地面積共4986坪,土地使用分區為商三,容積率560%、建蔽率65%,標售底價為380億,現況為造型特殊的球體購物中心,樓地板面積為6萬2442坪,規劃地上12層、地下8層建築。分析讓投資人卻步的主因,戴德梁行表示,一、因未經原結構設計師說明,導致不了解在重新興建時,應如何保留價值高達63億地下室的實際工法。二、基地容積率恢復為678.91%的行政訴訟勝負結果沒有把握。三、不清楚關於繳交回饋金後,可申請恢復第三種商業區,允許申請50%住宅使用項目一事。

 

根據瑞普萊坊統計,今年截至目前,商用不動產交易金額約667億,與去年全年相比雖年減2%,但Q4商辦交易稍回溫小拉尾盤,預期全年交易金額會超越去年的678億,顯示市場緩慢回溫。黃舒衛指出,「輕資產」為目前商用不動產經營者的主流策略,而京華城流標為個案因素,該案投資金額及再開發所需成本高,買方有限、市場流動性低,加上現有租戶租約、建物拆除或改建成本等不確定因素高,影響投標意願。

 

黃舒衛說,以自用需求而言,此案總樓地板面積大、價格成本高,難符合自用買方的企業總部需求,握有大筆資金的壽險業,又受限於金管會對毛租金報酬率、空置率的要求,要找到達標的投資物件並不容易。此案未順利標出的非市場因素多,且目前整體經濟環境盤整中,體質還在調,投資氣氛顯得保守。

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