重磅標案「京華城」流標 有這3原因

「京華城」首度標售以流標收場，第2次標售底價及開標時間須等業主開會決議後對外說明。(業者提供)

台北市標售市場史上總價最高的「京華城」12日開標，雖有4組投資團隊領標單，最終仍無人投標以流標收場，負責標售的戴德梁行表示，投資人對此案仍有極大的興趣及意願，後續為避免不必要的爭議，確定不會採取議價方式進行，第2次標售底價及開標時間須等業主13日開會決議後對外說明。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，京華城流標是個案因素，反觀近期國內地上權、商辦標售，甚至一般成交狀況都有築底回溫趨勢。

京華城全區基地面積共4986坪，土地使用分區為商三，容積率560%、建蔽率65%，標售底價為380億，現況為造型特殊的球體購物中心，樓地板面積為6萬2442坪，規劃地上12層、地下8層建築。分析讓投資人卻步的主因，戴德梁行表示，一、因未經原結構設計師說明，導致不了解在重新興建時，應如何保留價值高達63億地下室的實際工法。二、基地容積率恢復為678.91%的行政訴訟勝負結果沒有把握。三、不清楚關於繳交回饋金後，可申請恢復第三種商業區，允許申請50%住宅使用項目一事。

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根據瑞普萊坊統計，今年截至目前，商用不動產交易金額約667億，與去年全年相比雖年減2%，但Q4商辦交易稍回溫小拉尾盤，預期全年交易金額會超越去年的678億，顯示市場緩慢回溫。黃舒衛指出，「輕資產」為目前商用不動產經營者的主流策略，而京華城流標為個案因素，該案投資金額及再開發所需成本高，買方有限、市場流動性低，加上現有租戶租約、建物拆除或改建成本等不確定因素高，影響投標意願。

黃舒衛說，以自用需求而言，此案總樓地板面積大、價格成本高，難符合自用買方的企業總部需求，握有大筆資金的壽險業，又受限於金管會對毛租金報酬率、空置率的要求，要找到達標的投資物件並不容易。此案未順利標出的非市場因素多，且目前整體經濟環境盤整中，體質還在調，投資氣氛顯得保守。

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