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借名登記糾紛多 務必簽訂合約自保

2019/01/19 04:27 文/記者朱語蕎

借名登記在實務上相當常見,但也衍伸出不少糾紛。

讀者大衛與女友交往多年,日前決定買房同居,但因大衛信用不佳,無法取得好的貸款成數,最後決定將房屋登記在女方名下,但由大衛付自備款及日後貸款,每月將款項匯入女方戶頭,但數月後兩人感情生變,男生欲拿回房屋所有權遭拒,這類借名登記糾紛層出不窮,專家建議,在借名登記前一定要簽訂書面契約,並保留當時購買房子的簽約文件、房屋土地稅單等,且最好找第三方公正,以保自身權利。


所謂借名登記,就是當事人將自身財產以他人名義登記,但仍是自己處理、使用、處分,出名方則允就該財產為出名登記之契約,雙方成立「借名登記」關係。借名登記在實務上相當常見,一般是二等親內間擔心有贈與稅問題,要求其他親屬友人借人頭購屋,或者情侶、夫妻間,由一方獨自出資購屋,但將房屋登記在另一方名下;或是想使用優惠房貸方案,而以他人名義購屋。


但這類借名登記手法卻常見糾紛,例如:雙方有一人想將房屋賣掉,但另一方不想;或是雙方撕破臉不認借名登記,導致一方權益受損,由於此類交易著重在彼此信任關係上,以目前最高法院認定,借名登記契約在實質上視同為委任契約,法律效果適用《民法》相關規定,因此,借名登記不論是口頭約定或書面契約,在法律上都屬成立。

 

舉證困難 出名借名都麻煩

住商機構法務協理吳光華指出,房地產實務上常出現的借名登記糾紛,多來自合夥投資不動產,為節稅或是貸款等考量,借用他人名義登記,但因為舉證不容易,又有逃漏稅之虞,因此某一方擅自出售,雖有違約情事,卻不大容易有機會求償。
對出名者來說,除逃漏稅等問題外,過去曾發生房地產價格修正,其他投資人拒絕繼續出資,出名者還可能背負巨債,不可不注意,想要自保,不借名是最佳的方式。而使用借名者的風險在於,要是登記名義人存心出脫標的,使用借名者除非能舉證,不然幾乎無機會翻盤,若不得不借名登記,最好能另訂契約並且公證,同時做好資金流,以保障自己的權益。


六合法律事務所律師郭俊廷表示,實務上常見民眾把「借名登記」與「信託契約」或「贈與契約」混淆,以「信託契約」來說,根據信託法第1條,信託是指委託人將財產移轉或作其他處分,受託人依照信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產關係。關鍵在於,受託人對於財產有管理或處分權限或事實,且其目的要為受益人利益或特定目的。


而「贈與契約」根據民法第406條規定,「贈與者為與當事人約定,一方以自己財產無償給予對方,對方允受之契約。」郭俊廷律師說,雖然出名者與受贈者外觀都是物權登記名義人,但借名登記及贈與契約的差異在於對財產管理、使用及處分權限的行使差異,受贈者可自由居住、出租或處分房子,不像出名者僅為登記名義人。

 

專家意見

六合法律事務所律師 郭俊廷

實務上常見的借名登記,很多是為了避免地價稅的累計課徵產生高額稅賦,找人頭登記購地,或者父母先以子女名義買房登記,日後再決定是否要贈與給子女。但借名登記常見出名人擅自轉賣出售,致借名者財產損失,建議雙方在借名登記前,要先簽立書面合約,而借名人也要保留水電費單、房屋地價稅單或收租單據等,以證明房產僅是借名在他人名下,仍由借名人管理、使用及收益。但倘若出名人已將房產賣出,目前最高法院決議認為出名人是有權處分,借名者僅能要求出名人負擔損害賠償責任,很難拿回房屋所有權,不得不當心。

 

民眾不論是借名給人,或使用借名登記,都要簽立契約自保。

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