【高雄】高雄地上權住宅崛起 價格地段優勢吸買氣

高雄地上權住宅市場快速崛起，強調位居鬧區且價格相對低廉，成為購屋族進駐市區的買房新思維與新選擇，圖為鑲揚國際河堤國小旁新推的「河堤世界」地上權大樓預售案看屋踴躍情況。

高雄市區地價行情持續墊高，成本效應帶動房價上揚，國產署近年來陸續釋出大筆設定地上權基地，因大多位居熱鬧商圈且坐擁學區或便利交通路網，建商陸續推出低於市價行情約6、7折的地上權住宅，強調價格低廉與地段優勢，高雄地上權住宅市場迅速崛起，強調「付最少、住更好」的買房新思維，成為消費者購屋新選擇。

國揚集團在高市前鎮區廣西路旁，新完工推出「國揚時代」地上權大樓案，強調地段優勢與高質感空間規劃特色。

最新市調顯示，目前高雄地區新完工與新推出的地上權住宅案，包括高雄市前鎮區國揚集團「國揚時代」、三民區佃坤建設「全民大樂」、永信建設中都「韻綠」等新成屋大樓，與鑲揚國際三民區河堤國小旁新進場的「河堤世界」大樓預售案；地上權透天案則有岡山區藏富建設「藏富市」透天預售案等。

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  高雄地上權住宅 位熱鬧商圈擁充裕生活機能

永信建設在高市三民區中都生活圈推出的「韻綠」地上權大樓案，具備鄰近中都溼地公園環境優勢。

熟稔地上權住宅發展的永信建設副總經理顧岳軍指出，地上權依民法第832 條規定，謂以在他人土地上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。簡單來說，就是對第三人的土地，以權利金購買一段時間（又稱存續期間），每年須繳交地租做為使用費。

地上權的設定須至地政事務所申辦他項權利登記，在法律規定上，地上權可分為普通、法定及區分三種，一般所稱的地上權均指普通地上權。國產署擁有全國最多的國有非公用土地，為活化土地增加政府財政收入，國產署成為最大量招標設定地上權的供給者，因此地上權住宅也集中在國產署的設定地上權。

  北部高地價高地租難行 南部低持有成本帶動地上權住宅

顧岳軍表示，近年來國產署的招標設定地上權案，南區分署的標脫宗數約占全部標脫宗數近乎五成，國產署的設定地上權案在中、北部的用途多以商用為主，因此臺北市已完工的地上權住宅只有356 戶，而南部的用途則以住宅為主，在高雄市已完工的地上權住宅達1355戶。究其原因，臺北市的地上權案若做為住宅，多在精華地區的小面積土地，因單價高、戶數少、管理費也高、年地租更高又分戶貸款不易，自然銷售受阻。

佃坤建設在高市三民區鼎山商圈新完工的「全民大樂」地上權大樓案，訴求成熟商圈與交通便利優勢。

而在高雄市多為非市中心區的地上權案，大面積的土地容易規劃大型社區進而降低管理費，只要交通便利，年地租也不高，在銷售上就不是那麼困難。從高雄的經驗來看，自住型個案的購屋者已放棄「有土斯有財」的觀念，已轉為先求有再求好，因總價的關係對面積的需求自然宜小不宜大。

推案業者發現，購買地上權住宅的客戶，絕不是因為貪圖便宜而買，而是目前的房屋市場讓他們買不起及租不好，也不願做為屋奴而犧牲生活品質，才會轉為購買地上權住宅。

  購屋壓力更輕鬆 首購族入駐市區新選擇

藏富建設在岡山仁壽路旁推出的「藏富市」地上權透天店住案，強調繁榮商圈與緊鄰87期重劃區地段優勢。

積極搶進南部地上權住宅市場的上揚國際建築團隊董事長林聰麟認為，地上權住宅的特色與優勢，包括土地成本回饋給買方，可以用市價的6~7折購買到屬於自己的房子，遠低於周邊房價，卻同樣可以享有精華區的生活機能。購買地上權產品入手容易，讓首購族買得起、也負擔得起，成為居住市區的一種新思維。

地上權住宅多位於精華地段，一旦房市多頭時，所有權住宅房價上漲，地上權住宅房價亦跟著上漲，房屋若因通膨也有機會可以獲得重估增值，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點。

  地租、貸款成數與利率 政府應提供配套協助解決

業者坦承，地上權住宅碰到的困難；一為地租與公告地價掛鉤，只要公告地價調漲地租也隨之增加。二為分戶貸款的不易，雖然地上權住宅有房屋所有權及土地有地上權持分，但多家銀行因無規則可循而拒絕辦理貸款。可辦理分戶貸款的銀行，貸款成數從原先的六成到目前七成，離購屋者希望的八成仍有段距離，貸款利率也在2.3%~2.7%之間讓購屋者負擔加重。

相關主管機關為財政部、內政部、金管會，對上述問題至今仍無完善配套；財政部只管推出設定地上權招標以增加權利金收入，地租的增加與分戶貸款的困難則 似乎無能為力。內政部在住宅政策上只注重推動興建社會住宅與租金補貼，對公告地價的調昇則只要求地上權的地租不要與公告地價掛鉤，而未對「地價調查估計規則」中地上權住宅的公有土地，單獨劃分地價區段以調降估價。

金管會對於地上權住宅分戶貸款，則交由銀行公會全國聯合會研究辦理，主要結論為國產署的設定地上權契約規定，以欠繳地租債權排斥銀行貸款擔保物權的優先，等於銀行拋棄抵押權完全沒有保障，所以承辦地上權住宅分戶貸款的銀行，需自行斟酌辦理。三大主管機關態度如此互不處理，地上權住宅的發展，在目前仍有其難度存在，得標業者需自行努力突破難關。

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