比房價更重要 預售屋契約常見四大陷阱
預售屋因無法眼見為憑,更得仔細審閱合約。
2020年為房市反轉之後,交投最熱絡之年度,尤其預售屋產品由於簽約款相較於中古屋來得輕鬆,工程款也可分期付款,甚至有建商開出低首付、零工程款,讓自住客、置產族趨之若鶩,然而預售屋最大的缺點就在於看不到實體,且交屋前產權都屬於建商,因此買房除了房價很重點,可別忘了契約內容。
2020年全台房市沸騰,尤其雙北市以外的都會區、城鄉區,隨著疫情解封,資金充沛,可抗通膨增值的不動產成為熱門首選,自住客、炒作投資客爭相出籠,因此促成排隊買房、糾團購屋之誇張情況,然而許多人買房第一考量都是房價,都想買到最低房價,想搶到熱門建案,但卻忽略了契約書條款不公平之狀況,其實像是交屋保留款、建材規格、通知交屋期限、房地面積誤差及其價款找補以及外管線費用等,都是合約內常見的四大陷阱。
預售屋因付款相對輕鬆,受到首購換屋族青睞。
陷阱一、交屋尾款總價5%變5萬
根據預售屋定型化契約書第13條規劃,買方有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付,但是多數消費者在接待中心一片熱絡氣氛下,往往會昏了頭,像是市面上常見到契約內容,上千萬的房屋,但交屋保留款卻僅有5萬元,甚至經過磋商後,僅保留總價1%。
住展雜誌研發長何世昌指出,在簽訂購屋契約時,消費者應該特別留意交屋保留款部分,而這也是內政部稽查重點,關鍵在於,預售屋在交屋會有驗收動作,但若有瑕疵,建商應負擔修繕責任,倘若未盡到修繕責任,買方可以5%交屋保留金向業者談判,但保留金若只有5萬或1%,對於業者不痛不癢,購屋族保障也大大降低。
陷阱二、建材缺貨,用同等級取代?
許多人開心找到好房子,就迫不急待想要簽約,但預售屋由於尚未興建完工,消費者看不到摸不到,建材只能聽銷售人員說明,甚至在合約書上寫著「若上列建材與設備若因市場供需失調、廠商壟斷市場蓄意哄抬價格、依法禁止使用時,由賣方統籌選定同等級品」等條文。
依內政部規定,不得依賣方自身因素更換建材。
然而根據定型化契約第11條內容,賣方不得因為自身緣故,變更建材設備,除非經過買方同意,或是能證明不可歸責於賣方的事由,且所更換的建材價值、效用及品質不能低於原合約內容。
何世昌指出,事實上同等級產品是建商說了算,大多數民眾根本不能確定哪些建材是屬於同級品,此外,不少建商為了規避交屋糾紛,也不會將建材詳細規格寫上合約書,建議只能盡可能將建材規格載明,否則只能自求多福。
陷阱三、未在取得使照6個月內通知交屋期限
根據內政部規範,賣方應於領得使用執照6個月內,通知買方進行交屋,倘若延期交屋,每延期一日應按已繳價金萬分之五單利計算遲延利息給付買方,然而買了房子,多數人都期盼著能如期完工入住,因此合約內的開工日期、完工日期消費者得留意,根據規定開工、動工日期應該詳細記載到年月日,但部分建商會以取得建照後幾日動工,甚至會順延完工日期,少數惡劣建商則會拿掉契約書中該項條文罰則,消費者不可不慎。
購屋後多盼望能準時交屋,開工時間、完工時間需詳細寫到年月日。
陷阱四、坪數短少3%以上 可無條件解約
預售屋在簽約當下,由於無產權、謄本可檢驗,往往在興建2~3年後,容易發生和合約內容有所出入,因此交屋前多會進行面積誤差找補,而依規定,土地、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;超過部分,買方只找補2%為限,如果誤差超過3%者,買方得解除契約。何世昌表示,常見於實務上的是,交屋面積只會少不會多,甚至部分惡質的建商會將「面積誤差找補」相關條文刪除。
面積誤差找補在預售屋交易上相當常見,但部分惡劣建商會刪去條文,誤導民眾。
何世昌表示,交屋的另一種情況是實際面積比原購買面積大,假設購買權狀60坪、單價20萬元的房屋,完工後若是61坪,找補誤差低於2%,消費者只需補繳20萬元給建商即可,但倘若蓋好後達63坪,誤差達到5%,消費者可選擇補繳2%誤差面積上限金額,或是選擇解約。
專家:睜大眼睛詳閱內容
預售屋合約花招百百種,何世昌提醒,消費者簽約前除了得睜大眼睛詳閱合約內容,另外,銷售上的口頭承諾都不如白紙黑字的條文來得有保障,建議應保留建案相關資料及廣告文宣,才能在爭議發生時有所依據。
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