投報率勝出 內湖南港廠辦租售轉熱

南港廠辦有屋齡新、區域質感佳、單價相對市中心便宜等特點吸引買家。(本報資料照)

根據信義全球資產最新統計，2016年第4季台北市商辦平均售價持續下跌至83.8萬元，買賣熱區集中在內科、南港廠辦，平均租金為2,118元，毛租金資本化率上升至2.43%。受惠於信義世貿及南京復興商圈空置大幅下降，整體平均空置率下降至6.8%，由於許多企業選擇以租代買，造成交易量偏低，價格也未出現明顯修正。

信義全球資產內科園區部經理林建勛分析，目前價格雖持續下修，但幅度有限，除了低利環境讓屋主無後顧之憂，持有者多以長期出租收益為主要考量，不急著在景氣不佳時出售資產，由於買方以自用為主，交易熱點集中在屋齡新、區域質感佳、單價相對市中心便宜的內科、南港廠辦，在2016年十大商辦及廠辦交易中，南港及內湖廠辦就占8件，預估2017年廠辦交易仍會熱過商辦，工業不動產需求也會持續走強。

廠辦方面平均空置率5.59%，以西湖段1.62%空置率最低，舊宗段空置下降幅度較大，空置率收斂至7.58%，售價部分廠辦平均每坪52萬元有撐，以西湖段為廠辦之首，單價達到59.5萬元，平均每月租金約1,108元也較高，從年化毛租金資本化率來看，廠辦平均2.6%更優於商辦平均2.4%。

2016年不僅一般交易量縮，大型交易案件數量與金額都銳減，以往為投資主力的壽險業，去年相對保守，購地意願高於買樓，商辦市場頓失光環。整體平均售價則已連跌三季，敦南商圈受到信義世貿商圈拉力影響，部分企業趁著頂級A辦競爭白熱化，租金較以往有彈性，轉而遷至信義區，因此敦南商圈價格修正幅度較大，但隨著都更話題回春，區域動能有望翻轉。

林建勛指出，買賣移轉量已在2016年築底，2017年交易動能有望回升，特別中國肥咖條款上路，恐引發一波資金回流潮，除了置產型豪宅受惠，帶有穩定租金投報的商辦是較受青睞的產品，如南港、內湖廠辦屬於容易達到法規對壽險業投報率要求的產品，會成為市場關注焦點。

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