危機入市購屋攻略… 投資客回防 自住客放膽

329檔期將至，不少建案趁勢強銷，買氣如何將成今年度房市風向球。

房地合一實價課稅修法方向確定，一般預期，今年將有不少賣方為避稅，加快賣屋腳步。

專家建議，若想買房投資置產，應回到市中心精華區，未來較有增值空間。(黃柏榮攝影)

專家建議，有購屋需求者，如今不妨大膽危機入市。其中，以投資置產為目的之購屋者，需有「回防」的概念，將眼光轉回精華區段的好產品，才有機會等待增值利益；至於自住客，需先檢視自身需求，包括工作地點、生活型態、財務狀況等，再依需求去找尋標的，多看多比較、積極議價、勇敢出手。

有自住需求者，在規劃購屋時應回歸己身需求，考量工作地點、財務狀況等因素。

持續低利 稅改利空出盡

房地合一實價課稅初步方向已確定，在利空出盡的情況下，近來不少看屋客湧出。(黃柏榮攝影)

房地產市場向來與總體經濟連動，特別與貨幣政策直接相關，桃大機構董事長劉沁垣表示，今年全球各主要金融市場仍在大印鈔，如歐元區就推出新一輪的QE，促使其他國家掀起貨幣寬鬆熱潮，特別是中國大陸跟日本；而美國勞動市場露疲態且通膨下滑，聯準會將耐心等待升息時機，短時間寬鬆政策不會改變，大幅升息的機率很低。

而在房地合一採輕稅規劃後，民眾對於政策的擔憂淡化，開始看屋、詢價，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，春節期間乃至於228假期，的確有看屋人潮，從各大建商、代銷春節售屋金額與案場買氣等訊息即可看出端倪，房市氣氛似有回溫跡象。

全國不動產總經理石吉平指出，觀察年後買氣已明顯回溫，惟市場開價仍普遍偏高；住商不動產副總經理劉明哲表示，目前房地合一已有大概輪廓，預估在市場更為明朗之後，成交量將會回穩。

劉明哲指出，從房地合一目前的雛型來看，對於高價標的相對不利，這也是雙北市成交量無法打開的重要因素，反觀較為低價的區域，後勢仍可期待，綜觀未來，他認為，在政策逐漸明朗後，將有助於買方進場，不過高價區將面臨較長時間盤整，在銀行緊縮放貸之際，價格想要續創高峰，將不大容易。

永久產權加持 長線仍可期

劉沁垣說，稅制改革對房市來說，是「短空長多」，畢竟台灣的不動產有永久所有權，而且土地資源有限，好地段形同是「用佔的」，只要買進擁有，就能永久傳世。在此情況下，長線看來，房價多是有增值空間的。

若就成本結構來分析，如今營造成本不斷攀升、土地成本也還在高峰，未來增加的稅賣方還可能轉嫁到售價上，這些都是房價的支撐所在。

觀察北台灣房市，太子建設總經理謝明汎說，中小坪數、總價適中的產品，最受自住客青睞，仍能穩步去化，至於具有「珍、稀、絕」特質的豪宅，雖然進場門檻高，但對高資產族群來說，具有誘因。

至於中台灣，在捷運綠線工程持續推動之下，不僅帶動西屯、南屯等市中心區房市交易，向北延伸的北屯區與潭子區，也有不少新屋市場的挹注，維持區域房市的交易熱度；黃舒衛說，觀察2月的買賣移轉件數，西屯、北屯與南屯等區交易量仍維持200戶以上。

高雄市2月交易熱區依序為三民區、鳳山區及楠梓區，全國不動產執行副總經理林泇廷指出，三民區向來為高雄市買賣移轉量常勝軍，區內鄰近九如交流道，交通便利且具備明星學區，對購屋族極具吸引力，至於楠梓地區受惠於捷運及市地重劃，價格親民，成為首購族熱門購屋區域。

慎選地段 做功課好議價

達麗建設董事長謝志長說，印鈔與低利，是台灣房市的兩大利基，他建議有意投資置產的買方，可趁如今氛圍較差時，挑選好地段的好產品進場，等待下一波榮景；至於有自住需求者，則可評估自身需求，挑選適合居住又能負擔的好房子，晉身有殼族。

劉沁垣也說，自住客、特別是生活在大台北地區的，不要只想著台北房價高不可攀，其實若往外走，還是有很多區段房價平實、又有未來性，可以多做功課，多比較挑選。

黃舒衛建議，低利環境短時間不易改變，而青年安心成家優惠貸款展延，符合條件的首購族可多加利用，趁目前市場供給量大，且房價盤整修正之際，正是進場好時機，同時也要審慎評估未來升息、生活機能與未來接手性，才能讓購屋成為「甜蜜的負擔」。

若想了解區段房價，實價登錄無疑是最好的參考資料。根據內政部統計，目前實價累計可查詢的資料超過100萬筆，網路的訪客量超過4600萬人次，可見實價登錄已經成為民眾買賣房屋時，相當倚賴的詢價網站，信義房屋建議，民眾使用實價資料時，若遇到行情明顯偏低時，可留意是否有特別備註事項。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，個案的條件不同對於房價影響甚大，如台北市信義計畫區的豪宅案最高成交價格接近每坪300萬元，但換到吳興街的新推案，則房價揭露每坪約80萬元，同樣都是台北市信義區的新大樓，價差最高可達每坪200萬元，建議民眾可多多利用實價查詢的功能，最好比較標的是同一社區，或者是周邊類似具有替代效應的產品交易案例，才能夠精準判斷。

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