台北豪宅買對每年增值千萬元 買錯慘住「套」房

台北豪宅增值最多的是大直「良茂京都」，每年報酬率7.6%，由於單價相對周邊其它豪宅社區便宜，吸引大戶掃貨。(業者提供)

台北市豪宅市場在上半年頻傳大戶掃貨，單價便宜的豪宅幾乎售罄，但到8月豪宅交易急凍，截至目前實價登錄台北市僅5筆8千萬以上豪宅交易，而業者統計今年實價登錄的豪宅歷次交易發現，投資豪宅有賺有賠，賺錢前3名豪宅分別是中山區「良茂京都」、內湖區「元大之星」與松山區「文華苑」，認賠首名是松江路的「東西匯」，每年平均跌價9.2%。

德天國際地產總經理田揚名表示，近期房市盤整，考驗豪宅的抗跌性，而跌幅較大豪宅當中有兩個就是都更宅，都市更新考量住戶的共同負擔比例，建材用料難達頂級，地主戶意見也較不易整合，第一手住戶也較多是一般地主，部分地主因分回成本較低，銷售價格滿足即可能獲利出場，導致價格異動差距大，且缺少名人為鄰與建商品牌加持，也會影響高端客戶群的進場意願，想買豪宅再轉手的投資大咖可要謹慎出手。

目前漲幅居冠的豪宅是大直「良茂京都」，以年均報酬率7.6%拔得頭籌，田揚名分析，近期大直「台北戀館」才以55.8億賣給外資，顯示此區仍為投資機構看好未來發展，而金泰段正是大直豪宅聚落中心，小豪宅「良茂京都」正對美福飯店，此案成交單價約在100~105萬，與「西華富邦」中高樓層每坪要價200萬以上、「國美大真」每坪要價140~150萬相比，算是相對便宜。

「元大之星」報酬率最高達3成 

排名第2的是內湖「元大之星」，該案6樓為知名藝人徐乃麟在今年6月售出，獲利約2000萬，平均年報酬率約7.3%，另外17與18樓為樓中樓產品，是名主持人于美人在今年6月售出，也獲利約5000萬元，平均年報酬率約5.3%，不僅如此，今年「元大之星」共5戶賣出，獲利最差的一戶也有4.6%的年均報酬率。「元大之星」是在2013年初交屋，在2015年兩年奢侈稅閉鎖期過後，有一戶10樓成交以1億元成交，該戶取得成本6012萬，換算年報酬率高達30%。

而第3名豪宅「文華苑」總價驚人，當初取得成本估計也要3億多，而今年成交總價已經破5億，即使高總價不易入手，待售期間也相對拉長，但也以年均報酬率4.5%站上第3名寶座，等於每年增值約1600萬以上，8年累計增值的金額都可以再買一間豪宅了。

「東西匯」年跌9.2% 屋主認賠殺出

賠錢的豪宅首名是松江路的「東西匯」，每年平均跌價9.2%，「東西匯」是都更宅，國產署分回14戶，今年2月首次標售全數流標，6月降價標出1戶，8月再標售出3戶，9月再標租1戶，整體標售成績慘淡，而今年5月售出的16樓，2015年取得成本為1億零66萬，但卻以8500萬認賠殺出，應該是受到政府國產署2月全數流標的負面消息影響，使民眾對於「東西匯」行情有了定錨效果，若非自住而是投資心態，恐怕得認賠殺出。

下跌第2名豪宅是南港豪宅「日升月恆」，以每年跌價9%稍微落後首名東西匯，「日升月恆」是台肥於2011年推出，卻在2014年完工後，爆出住戶控訴實屋與廣告疑似差很大、住宅品質不良，綠建築標章未取得等負面消息，賠率年平均3~5%之間。該案周遭南港軟體園區站附近建案量極大，當初投資客眾多，真實入住的自用戶也受到空戶影響，價格並未好轉，但未來此區大型規劃案如飯店、商場及總部聚集，相信建設完成之後人氣匯集，價格應會上來。

 而跌價第3名是傳聞知名藝人周董也買了兩戶的「尚華仁愛」，「尚華仁愛」是921重建都更豪宅，雖有豪宅地段但缺少豪宅建商品牌加持，今年6月成交的11樓戶，屋主慘賠2253萬出場，而該戶也相當特別，總共轉手3次，最初第一次轉手1.09億沒有車位，而第二次轉手帶一個車位賣出，屋主短短持有7個月逢高出脫就大賺約3千多萬，但第三次轉手因近期房市較微低迷，總體價格就跌回至1.2億。

田揚名表示，豪宅價格不外乎要兼備「精華區位地段」、「建材頂級奢華」、「名人入住加持」、「品牌建商營建」、「尊爵五星管理服務」等特點，入住在形象好的豪宅對於客戶本身身價也有加持的效果，豪宅本身就是品牌代表，豪宅鄰居也會影響高端客戶群的購屋意願，慎選品牌建商及鄰居，以免真的入住變大「套」房，投資豪宅一定要慎選好宅。

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