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新北五大重劃區 淡海下殺最慘

2017/12/16 04:30 文/記者馮牧群

發展時間較久的五大重劃區當中,淡海新市鎮近3年平均房價跌幅最深。

重劃區的屋齡新穎,管線地下化、街廓寬敞,加上有公園、學校規劃,無論首購族或換屋族都嚮往居住,不過,自從新登場的板橋江翠重劃區降到4字頭震撼市場,連帶波及新北市發展時間較早的重劃區,房市反轉3年以來,五大重劃區當中以淡海新市鎮房價下修18.5%最重,唯一撐住未跌的則是三峽北大特區。

觀察過去3年新北市五大重劃區的住宅產品實價登錄表現,淡海新市鎮房價由每坪20萬元降為16.3萬元最嚴峻,跌落18.5%,新莊副都心房價由每坪54.7萬元降到46.9萬元,亦有跌14.3%跌幅。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,副都心受到過去機捷延宕因素所累,周邊機能遲遲未見強化,今年平均單價跌破5字頭,相較去年跌幅近2成,當地新案出現同戶交易跳水價,包括「亞昕向上」、「文學苑」、「新富邑」、「遠雄中央公園」都價跌2成,連最近知名藝人購置「京雅苑」,成交價並非成屋交易,相對較高,後市發展不明。

新莊副都心曾在房市多頭時期大好,如今止不住房價修正力道。


重劃區機能未到位  降價風走不完

同樣表現欠佳的淡海新市鎮,陳炳辰指出,今年平均單價相較去年小跌4.1%,出於先前新成屋、預售屋的買方不願降價賠售,成交物件多以低總價為主,加上新案降價風走不完,把房價壓到近3年新低,尤其是崁頂三路、新市三路一段,許多產品成交單價在15、16萬元,弱化區域均價。

林口新市鎮雖呈現跌勢,但幅度收斂,今年維持單價約26萬元,陳炳辰觀察,區域機能集結影城、outlet、機場捷運線及大型醫療體系,今年又多是「世界極」、「未來城」等屋齡偏新、條件不錯的中價位社區支撐,CP值高成為林口房市特點,值得注意的是,長庚醫院站周邊因地段房價更親民,吸引民眾進場,量先價行下,讓區域房價有撐,附近房價較去年率先領漲3 %左右。至於出現築底回溫的五股洲子洋,今年平均房價回到3字頭,不過多是新案交屋所致,目前不少買在房價高點的屋主想轉售為租、以拖待變,成交單價以2字頭為主。

推案量大的重劃區,若有銷售不順或投資客拋售狀況,房價將難以維持。


居住環境受青睞   三峽、林口價量穩定

看來房市相對恆溫的三峽北大特區,近3年房價走勢持平在每坪26萬元左右,購屋需求穩定,重劃區內的大眾運輸交通雖稍顯不便,但居住環境寬敞與純住宅氣氛,受到不少退休族群喜愛,來自北大師生的租屋需求,帶動包租公置產風氣,套房產品行情由3字頭起跳,待未來捷運三鶯線通車,有望再促進區域發展。大家房屋北大學成店店東黃睿齡表示,北大特區街廓寬大整齊,教育機構密度高,桃子腳國小已成為著名學區,適合有孩子的家庭,且這幾年賣場、連鎖店陸續進駐,通車往返台北、桃園機場很快速,因此房價回穩。


成交取決價格高低  重劃區難炒作

中信房屋行銷企劃室副理江龍名指出,重劃區房市的觀察重點不外乎距離與價位,「人潮入住才有商機」。以開發時間較早的北大特區而言,商業行為已臻成熟,店面與住宅的空置率較低,交通方面雖三鶯線尚未通車,仍可快速連接北二高,或在捷運頂埔站轉乘公車,機能不虞缺乏,房市自有支撐。反觀淡海距離舊市區太遠、入住人口偏少、待售量過大,即便輕軌如期通車,在行駛速度及運輸量限制下,對區域幫助仍待觀察;副都心則因過去房市多頭價格炒作太高,以大坪數、豪宅定位的產品,除非下修到一定程度才有買方願意進場。

《住展雜誌》企研室經理何世昌認為,房價修正力道最重的,正是賣壓最大、超漲疑慮最大的重劃區,自板橋門牌的江翠重劃區開出破盤價後,打趴一堆重劃區線上新案,許多案場明顯感到區外客減少,比價效應讓銷售更難。就目前市況觀察,副都心的小坪數產品單價太高、大坪數總價太高,價跌仍不夠,整體銷售辛苦,倒是淡海地區從去年下半年起,1字頭價位的新案比比皆是,銷況逐漸熱絡,尤以輕軌G5、G6站周圍新案,因地段較好表現突出。

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