新北五大重劃區 淡海下殺最慘

發展時間較久的五大重劃區當中，淡海新市鎮近3年平均房價跌幅最深。

重劃區的屋齡新穎，管線地下化、街廓寬敞，加上有公園、學校規劃，無論首購族或換屋族都嚮往居住，不過，自從新登場的板橋江翠重劃區降到4字頭震撼市場，連帶波及新北市發展時間較早的重劃區，房市反轉3年以來，五大重劃區當中以淡海新市鎮房價下修18.5%最重，唯一撐住未跌的則是三峽北大特區。

觀察過去3年新北市五大重劃區的住宅產品實價登錄表現，淡海新市鎮房價由每坪20萬元降為16.3萬元最嚴峻，跌落18.5%，新莊副都心房價由每坪54.7萬元降到46.9萬元，亦有跌14.3%跌幅。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，副都心受到過去機捷延宕因素所累，周邊機能遲遲未見強化，今年平均單價跌破5字頭，相較去年跌幅近2成，當地新案出現同戶交易跳水價，包括「亞昕向上」、「文學苑」、「新富邑」、「遠雄中央公園」都價跌2成，連最近知名藝人購置「京雅苑」，成交價並非成屋交易，相對較高，後市發展不明。

新莊副都心曾在房市多頭時期大好，如今止不住房價修正力道。

重劃區機能未到位  降價風走不完

同樣表現欠佳的淡海新市鎮，陳炳辰指出，今年平均單價相較去年小跌4.1%，出於先前新成屋、預售屋的買方不願降價賠售，成交物件多以低總價為主，加上新案降價風走不完，把房價壓到近3年新低，尤其是崁頂三路、新市三路一段，許多產品成交單價在15、16萬元，弱化區域均價。

林口新市鎮雖呈現跌勢，但幅度收斂，今年維持單價約26萬元，陳炳辰觀察，區域機能集結影城、outlet、機場捷運線及大型醫療體系，今年又多是「世界極」、「未來城」等屋齡偏新、條件不錯的中價位社區支撐，CP值高成為林口房市特點，值得注意的是，長庚醫院站周邊因地段房價更親民，吸引民眾進場，量先價行下，讓區域房價有撐，附近房價較去年率先領漲3 %左右。至於出現築底回溫的五股洲子洋，今年平均房價回到3字頭，不過多是新案交屋所致，目前不少買在房價高點的屋主想轉售為租、以拖待變，成交單價以2字頭為主。

推案量大的重劃區，若有銷售不順或投資客拋售狀況，房價將難以維持。

居住環境受青睞   三峽、林口價量穩定

看來房市相對恆溫的三峽北大特區，近3年房價走勢持平在每坪26萬元左右，購屋需求穩定，重劃區內的大眾運輸交通雖稍顯不便，但居住環境寬敞與純住宅氣氛，受到不少退休族群喜愛，來自北大師生的租屋需求，帶動包租公置產風氣，套房產品行情由3字頭起跳，待未來捷運三鶯線通車，有望再促進區域發展。大家房屋北大學成店店東黃睿齡表示，北大特區街廓寬大整齊，教育機構密度高，桃子腳國小已成為著名學區，適合有孩子的家庭，且這幾年賣場、連鎖店陸續進駐，通車往返台北、桃園機場很快速，因此房價回穩。

成交取決價格高低  重劃區難炒作

中信房屋行銷企劃室副理江龍名指出，重劃區房市的觀察重點不外乎距離與價位，「人潮入住才有商機」。以開發時間較早的北大特區而言，商業行為已臻成熟，店面與住宅的空置率較低，交通方面雖三鶯線尚未通車，仍可快速連接北二高，或在捷運頂埔站轉乘公車，機能不虞缺乏，房市自有支撐。反觀淡海距離舊市區太遠、入住人口偏少、待售量過大，即便輕軌如期通車，在行駛速度及運輸量限制下，對區域幫助仍待觀察；副都心則因過去房市多頭價格炒作太高，以大坪數、豪宅定位的產品，除非下修到一定程度才有買方願意進場。

《住展雜誌》企研室經理何世昌認為，房價修正力道最重的，正是賣壓最大、超漲疑慮最大的重劃區，自板橋門牌的江翠重劃區開出破盤價後，打趴一堆重劃區線上新案，許多案場明顯感到區外客減少，比價效應讓銷售更難。就目前市況觀察，副都心的小坪數產品單價太高、大坪數總價太高，價跌仍不夠，整體銷售辛苦，倒是淡海地區從去年下半年起，1字頭價位的新案比比皆是，銷況逐漸熱絡，尤以輕軌G5、G6站周圍新案，因地段較好表現突出。

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