升息循環啟動 聰明申貸圓成家夢

央行連續升息3次，累積今年升息已達2碼。

在通膨壓力之下，全球正式走向升息循環，央行日前也再度宣布升息半碼，累積今年升息已達2碼，房貸利率地板價1.81%創2016年以來新高，今年底前可能還會再次升息，在升息壓力下，不少購屋族轉為觀望態度，擔心房貸壓垮生活品質，專家建議，購屋前先試算好自備款金額，並了解自身優勢和銀行規則，才能成功貸款買房。
今年升息累計2碼（0.5%），未來新承作房貸利率將從1.86%起跳，上一次房貸利率突破1.85%可回顧到2016年1月。若以房貸千萬元計算，20年與30年期房貸，每個月將多繳2313元與2419元，全年至少得多繳2.7萬元，對一般上班族來說，也是一筆負擔。

首購族掌握三原則 換屋族可「先賣再買」

升息走勢下，首購族該如何找到符合能力又喜歡的房子？信義房屋桃二區協理許玲綾建議，首購族可掌握「由大到小、比較法、333法則」三大原則，先評估熟悉的區域、工作地點等狀況後，「由大到小」鎖定特定的行政區、生活圈、社區，最後再縮小至喜歡的物件類型，精準去看最符合自己需求的房子。
「比較法」則是當喜歡的社區同時有幾個物件在銷售時，就須根據自身對於面向、樓層、裝潢等條件的喜好加以判斷、取捨。最後就是自備款部分，建議要抓總價2至3成，以支付頭期款、裝潢、添購家具、繳交稅費；至於每月還款能力，則應依據「333法則」，將家庭收入分成3等分，房貸、生活費、儲蓄平均分配，即使更緊繃一些，每月房貸金額至多仍不應超過月收入的一半。

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申辦房貸前1至2年，可與指定銀行保持長期良好互動，有助申請到好的條件。

至於換屋族或非首購族該如何申請好的貸款條件？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，可透過幾種方式讓自己化身「類首購客」，在新購房屋的貸款方面，可以名下無房貸的配偶或是直系親屬名義申請貸款，財力較弱的一方，可透過保證人來彌補不足。而在申貸前，先審視名下所剩的房貸餘額，若要還的金額剩不多，可「先還再貸」，恢復無貸款身分後更好貸款。最後也可使用「先賣再買」，將名下有貸款的房屋處分後，再辦理新房貸。

拉長還款年期 平衡升息衝擊

若希望購屋預算及每月繳款金額維持不變，建議可以「持久戰」來應對升息，將還款年期將從20年至少拉長到21.6年，就可達到月繳款壓力不變，以時間來平復升息衝擊。張旭嵐表示，預算較緊的購屋族，可以考慮向銀行協商，申請拉長還款期數，以時間換取資金空間，也可達到無痛減壓的目的，不過修改合約通常須給付手續費，申請前要審視相關費用評估是否划算。

屋況條件也會影響貸款成數和利率，購買前要多方比較。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前各家行庫對貸款展期的規範各有不同，但最多以30年為上限，且通常需重新提供財力證明，由銀行評估是否符合延展條件；此外，行庫的房貸年期與申貸者的年齡連動，年紀偏高的消費者，申請展延年期的機會也較低。倘若不符合延長年期的條件，民眾還可以選擇「延長寬限期」，從原本的3年延長到最多7年，以此來緩和升息的負擔。

申貸前與銀行保持良好互動 善用試算工具

永慶房屋法客部資深經理陳繼先表示，民眾在買屋看房前，可先利用房仲網站的「房貸試算」免費工具，自行設定房屋總價、貸款金額、利率、貸款年限與寬限期，就會自動算出每月應繳房貸金額，掌握理想貸款條件。
陳繼先建議，房貸的借貸年限長，申請房貸時，除了考量現下經濟所得，還要將未來20、30年的還貸能力一併考慮，且不同屋況條件及借貸人資格，都會影響最終貸款結果，像是近年因新成屋房價高，不少首購族會選擇屋齡低、屋況好或地段佳的中古屋入手，但中古屋房貸條件會略差於新成屋，陳繼先表示，銀行最在意申貸者的還款能力，所以能否提出財力證明、維持良好信用、與銀行打好關係，將是影響房貸成數及利率的關鍵。
在財力證明上，若能提出穩定的薪資入帳證明，例如薪轉銀行帳戶明細或銀行入款紀錄，將有助於提高銀行對申請人的信任分數。其次，個人信用評分也是影響房貸利率的重要因素之一，只要信用卡維持正常繳款，無遲繳或動用循環利息、預借現金及超額刷卡等情形，就有機會爭取較佳借貸條件。
陳繼先說，民眾在申辦房貸前1至2年，可與指定銀行保持長期良好互動，如集中存款、固定刷卡或投資基金，說不定還能取得更優惠的貸款方案。若是借貸人曾有信用不良紀錄，或是目標核貸金額與銀行方案有落差，則可以找像是信用紀錄良好、財力證明雄厚、現任公職人員和上市櫃企業員工當保證人。而民眾除了與銀行申請貸款外，也可搭配使用政府提供的青年安心成家貸款，前兩年的優惠利率，也可減輕不少貸款壓力。

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