預售屋禁換約衝擊市場 北台灣自售案近16％ 代銷面轉型危機

住展雜誌統計2022年北台灣新建案，共約195個新建案推出，總銷逾20億元，其中31個指標案由建商自建自售，占比約15.9％，進一步觀察指標案分布，台北北投、新北三重、桃園市區、竹縣竹北的自建自售指標案較多，四區皆屬於近年房市發展熱絡、買氣相對穩健的「戰區」。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，未來預售屋限制換約轉售實施，將衝擊預售屋市場買氣，使財務相對不健全的中小建商，較難藉由推出預售建案及時籌措款項，進一步壓縮中小型建商生存空間，形成加速市場走向大者恆大的負面循環。

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當建築業大者恆大，大型建商對市場價量的影響程度將提高，進一步對代銷業帶來不小衝擊，因為目前已有不少大型建商挾著資源充足、品牌力強等優勢，成立團隊負責銷售旗下建案。

在台北一級房市戰區北士科，建商不約而同採自建自售模式，深耕在地的家居、璞園分別推出「家居璽玉」、「樸園璞開石」，華固則在一年內推出「華固文臨」、「華固上文林」2個住宅自售案。

而在新北房市戰區之一三重，北台灣十大建商甲山林、冠德各有「甲山林市政官邸1號」、「冠德心天匯」銷售中，新濠一如既往自售「新濠漾Ⅱ-紐約公園」。桃園指標重劃區中路、小檜溪則分別有「昭揚大和」、「大和大悅」及「遠雄夏沐」由建商自售。至於去年房市買氣相對穩健的竹縣竹北，也有出現指標建商自售案如「耘禾」、「椰林青靚」、「惠宇謙恆」。

商廠辦案成黑馬 指標建商競推出 

因《平均地權條例》修正案限制預售屋換約及私法人購屋，部分市場資金有望流向商用不動產，目前除北台灣十大建商興富發、華固、中悦、冠德有商、廠辦案待推出，其他上市櫃建商也有相關推案計劃。

而去年指標建商自售商、廠辦案也相當熱絡，有士林「華固樂富中心」、內湖「長虹豐匯商業科技大樓」、內湖「金矽谷NO.26」、中和「遠雄擎光」、新莊「寰宇一號」、中壢「森PLAZA」等。其中士林「華固樂富中心」、內湖「長虹豐匯商業科技大樓」，都進場不到一年便整棟售出。

成采錡表示，商、廠辦案因銷售期較長，過往非代銷業者的接案首選，隨著新法上路及商、廠辦新推案數量增加，各指標代銷業者如何調整接案策略、控制銷售風險，成為今年市場的觀察重點之一。

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