設籍自住持有5年要賣屋 做錯這件事 400萬免稅額飛了

房地合一稅沒有直系親屬的規定，容易造成所有權人錯誤判斷。（資料照）

2016年開始實施房地合一稅，持有期間越久，稅率越低，持有期間2年內課徵45%，2-5年課徵35%，5-10年課徵20%，10年以上課徵15%，如果符合自住房屋則有400萬元的免稅額僅課徵10%，屋主賣屋讓自己符合400萬元的免稅額，成了節稅的顯學。

以2016年加6年、2022年起，就陸續有賣方符合相關的規定。就所有權人而言，這是個新法令，所以常有人把原本的土地法第9條的規定，套用到這來，當想要賣屋時，才知道房地合一稅要件不符，無法主張400萬元免稅額及10%稅率。

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正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有名案例，擬出售由所有權人本人自住也完成設籍的房子，確認也無出租及營業，房屋持有已有5年多，前一陣子，將爸爸戶籍遷入後，就把自己的戶籍遷出，心想爸爸是直系親屬，這樣還是符合連續設籍6年的規定，但在委託房屋仲介公司賣屋時，才知道大事不妙，房地合一稅無法適用10%稅率及主張400萬元免稅額。

鄭文在說，因為所得稅法第4-5條規定：「戶籍登記應為個人或配偶、未成年子女，並不包括父母親」。而土地稅法第 9 條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」

一般民眾土地稅法較熟悉，但偏偏房地合一稅沒有直系親屬的規定，造成所有權人錯誤判斷。為了避免犯同樣的錯，鄭文在建議，如果2016年以後買的房屋，就以本人、配偶及未成年子女為設籍的標準配備，至於直系親屬，例如：父母親、成年子女，只能符合自用地價稅或是自用土地增值稅的申請要件，房地合一稅是不符合的。

鄭文在表示，當法令多如牛毛，納稅義務人老鼠及老虎傻傻分不清楚時，記得諮詢相關的專業人士或是地政士，否則要件不符得再等6年，對納稅義務人將會是一大損失。

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