囤房稅2.0大魔王來了 北台灣逾6千戶新成屋「剉咧等」 兩大賣壓區現形

囤房稅2.0恐讓先建後售的新成屋，面臨龐大賣壓。（住展提供）

囤房稅 2.0來勢洶洶，建商面對餘屋稅率課徵調整，今年仍得推出先建後售的新案，可謂直球對決，住展雜誌統計北台灣今年預計年推出的先建後售住宅案，共約27案，以新北市10案最多，較顯眼的如鶯歌區、三重區都有接近百戶的新成屋將登場，桃園楊梅區也有裕隆集團位在福羚路上超過百戶的先建後售案將亮相。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，去年推出平均地權條例，禁止預售時期任意轉讓房產，市場傳出是否掀起先建後售案量體，且加上原物料價格走勢趨高，先建後售可讓營建成本易於控制，加上政府在開工時辰上所施予的貸款壓力，部分建案確實索性採取先建後售方向。

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不過後來在低首付、新青安成功刺激買氣，政府反拋出囤房稅2.0的利空政策，特別是建商持有餘屋的稅率上調，先建後售案優勢光速退散，除非是外圍地區出於在地民眾購置成屋習性，或是新成屋案量體小、地造屋成本相對低等因素外，都會市區難有新成屋案推出。

再觀察迄今北台灣公開銷售中的住宅案新成屋共311案，合計待售戶數約6,607戶，各縣市中，居冠的新北市共100案，待售戶數約2596戶；其次為桃園市，新成屋91案，待售戶數約2046戶。

兩縣市當中較醒目的地帶是新北市板橋區有14案新成屋，共725戶待售；淡水區有18案成屋案、578戶待售。桃園市方面則是桃園區13案新成屋，共547戶待售；中壢區14案新成屋、335戶待售。

陳炳辰指出，這些區域房市熱度高，包括熱門的板橋區江翠北側重劃區，中壢區的青埔重劃區，桃園區的藝文特區、中路重劃區，和淡水區的紅樹林一帶等，但除了先建後售案外，不乏賣到成屋還賣不掉的案體，大概都不脫坪數大、總價高所影響。

另外，所在地段蛋白像是淡水區新市鎮，從而形成抗性遂見新成屋賣壓也不難想見，此等中高價新成屋的發展，恐與今年樂觀以待的房市熱潮呈現兩樣情。

眼下房市在新青安話題與低首付策略推動低總小宅熱潮，可見槓桿購屋特性，而房價偏高的新成屋在這方面發揮空間不大，量能能否完整去化得靠機緣，再加上新版囤房稅的不友善，整體環境不利發展，先建後售的後況對於彰顯建商資產品牌形象，又免於預售爛尾風險上有其效益，但終將偏屬區域市場、特定個案。

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