地震震歪房子怎麼解約?專家教這招「免繳違約金還免稅」
剛買賣的房屋已經完成登記但尚未點交,遇到地震釀災,還是有機會解約全身而退。(本報資料照)
0403花蓮大地震讓多棟的房屋倒塌、傾斜或是變成危樓,如果剛買賣的房屋已經完成登記尚未點交,遭逢如此巨變該如何主張權利?
正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到,有名買方於今年3月初透過知名仲介公司購買房屋,並完成簽約手續,買賣雙方約定於4月中旬完成交屋手續。簽約完成後,買方很快的找到房屋貸款銀行,並且完成了銀行對保,3月底完成了房屋所有權移轉及銀行抵押權設定登記,等仲介公司通知驗屋,就可以完成銀行貸款撥款及點交房屋。
詎料,0403花蓮大地震將房屋震歪了,房屋遭政府認定為黃單列管建築物,屆時,買方不同意交屋及銀行貸款撥款。賣方認為所有權移轉登記已經完成,理應完成交屋及銀行貸款撥款手續,為此,買賣雙方發生爭議。
經過房屋仲介公司多次協調,買賣雙方終於讓步,同意解除買賣契約,賣方將買賣價金從履約保證專戶中返還買方;買方將已經登記完成的所有權狀登記返還給賣方。
價金返還只要雙方同意,履約保證專戶會馬上配合轉帳,但所有權登記該如何返還賣方?如果決定再辦理一次買賣登記,那麼賣方還要再準備金流買回嗎?需要繳納契稅和申報房地合一稅嗎?
鄭文在表示,其實雙方不需要再辦理一次買賣登記,賣方更不需要準備金流買回,只要按照內政部96年5月17日內授中辦地字第0960045649號函:已辦竣買賣所有權移轉登記之建物,事後因雙方合意解除契約,應以買賣為登記原因,無須訂定公定契約書,且免課徵契稅。
至於房地合一稅,因為並不是真正的買賣移轉案件,只要填寫「個人房屋土地交易所得稅聲明事項表」,買賣雙方敘明解除買賣契約的原因即可,更不需要繳納房地合一稅。
鄭文在提醒,這場天災讓房屋受到損害,並不是其中買賣之一延遲而發生違約的情事,如果透過訴訟尋求解除買賣契約,那就真的是緣木求魚,浪費更多時間與金錢。
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