地震震歪房子怎麼解約？專家教這招「免繳違約金還免稅」

剛買賣的房屋已經完成登記但尚未點交，遇到地震釀災，還是有機會解約全身而退。（本報資料照）

0403花蓮大地震讓多棟的房屋倒塌、傾斜或是變成危樓，如果剛買賣的房屋已經完成登記尚未點交，遭逢如此巨變該如何主張權利？

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有名買方於今年3月初透過知名仲介公司購買房屋，並完成簽約手續，買賣雙方約定於4月中旬完成交屋手續。簽約完成後，買方很快的找到房屋貸款銀行，並且完成了銀行對保，3月底完成了房屋所有權移轉及銀行抵押權設定登記，等仲介公司通知驗屋，就可以完成銀行貸款撥款及點交房屋。

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詎料，0403花蓮大地震將房屋震歪了，房屋遭政府認定為黃單列管建築物，屆時，買方不同意交屋及銀行貸款撥款。賣方認為所有權移轉登記已經完成，理應完成交屋及銀行貸款撥款手續，為此，買賣雙方發生爭議。

經過房屋仲介公司多次協調，買賣雙方終於讓步，同意解除買賣契約，賣方將買賣價金從履約保證專戶中返還買方；買方將已經登記完成的所有權狀登記返還給賣方。

價金返還只要雙方同意，履約保證專戶會馬上配合轉帳，但所有權登記該如何返還賣方？如果決定再辦理一次買賣登記，那麼賣方還要再準備金流買回嗎？需要繳納契稅和申報房地合一稅嗎？

鄭文在表示，其實雙方不需要再辦理一次買賣登記，賣方更不需要準備金流買回，只要按照內政部96年5月17日內授中辦地字第0960045649號函：已辦竣買賣所有權移轉登記之建物，事後因雙方合意解除契約，應以買賣為登記原因，無須訂定公定契約書，且免課徵契稅。

至於房地合一稅，因為並不是真正的買賣移轉案件，只要填寫「個人房屋土地交易所得稅聲明事項表」，買賣雙方敘明解除買賣契約的原因即可，更不需要繳納房地合一稅。

鄭文在提醒，這場天災讓房屋受到損害，並不是其中買賣之一延遲而發生違約的情事，如果透過訴訟尋求解除買賣契約，那就真的是緣木求魚，浪費更多時間與金錢。

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