晴時多雲

全台瘋買房 上半年交易創11年新高 建商補糧備戰

2024/07/06 04:30文/記者朱語蕎

全台買氣噴發,上半年買賣移轉棟數更創11年來新高。

房市買氣大爆發!根據六都公布的「建物買賣移轉棟數」資料,今年上半年六都交易量合計為136,499棟,與去年同期相比年增27.6%,創下自2014年來、11年來最高紀錄,上半年寫下創紀錄佳績,熱絡買氣是否能延續到下半年?成為各界關注議題。

央行第二季理事監會議決議維持利率不變,且僅針對六都以及新竹地區第二戶購屋貸款由7成降至6成,打房力道大幅縮減,也讓建商鬆口氣,推案氣勢猛烈,民眾買房也不手軟,今年房市開高走高態勢似乎逐漸明確。

上半年移轉棟數年增近3成 南二都買氣熱

觀察今年1∼6月六都買賣移轉棟數與去年同期相比的表現,台北市年增21.8%,新北市年增21.6%,桃園市年增32.1%,台中市年增20.0%,台南市年增40.5%最多,高雄市年增38.2%,顯示南二都2024年表現最為亮眼。
若再細看各都會區歷年1∼6月交易量表現,台北市創下10年來最高紀錄,桃園市創2014年以來、11年來新高;台中市上半年交易量25,848棟,創13年新高紀錄;台南市則續創歷史最高,而高雄市創下歷史第二高量,僅次於1999年的24,773棟,可看出今年上半年量能表現處於相對高檔,買氣熱絡。
不少建商看好未來景氣,不只積極推案,也加碼購地備糧,根據高力國際統計,今年第2季土地市場成交量為290億元,合計2024上半年土地交易量達759億元,較去年同期大增逾8成,而且今年上半年的土地交易量已達去年全年的6成水準。

建商信心大增,推案量明顯增加。

建商信心回升 鎖定目標積極購地

其中,最大亮點就是建商積極搶進,高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出,今年土地交易熱度明顯高於去年,建商依然是上半年土地市場最大買方,科技業設廠帶動就業以及居住人口紅利,推升整體房市剛性買盤,建商自然信心回升,加緊腳步購置土地,尤其鎖定科技園區及產業聚落等所在的縣市來儲備土地。包括在台中市、台南市、新北市以及台北市等4縣市,上半年都有超過百億元的土地交易量。
而在策略上也鎖定具有危老或都更等重建潛力的整棟舊建物,高力國際研究部董事梁儀盈認為,在精華地段土地取得不易的現況下,建商買進產權單純的老舊建物,是儲備土地的一種彈性的方式。
上半年的前十大商用不動產交易中,至少有4筆是看中重建開發或是土地使用分區變更的效益,包括芙蓉大樓、建台水泥左營廠、晶悅國際飯店以及展華花園會館等。
而根據住展統計,今年上半年北台灣新成屋、預售屋推案量,合計約7637.8億元,創紀錄新高,較去年同期增加681.4億元,增幅9.8%,其中又以新北市近3千億最多,下半年更有多個百億大案蓄勢待發。

不少建案又傳排隊、秒殺的熱絡場景,民眾購屋意願踴躍。

供給減少買氣不墜 房價恐難降

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,以五大行庫新增房貸來觀察,新青安房貸金額占整體房貸比重從2023年8月的19.1%一路攀升,至今年5月占比已達40.6%,是新青安上路以來新高。
此外,根據財政部統計資料顯示,新青安自去年8月上路至今年5月累計撥貸57,980件、撥貸金額達4281.3億元,排除2月農曆春節季節性因素,撥貸件數與金額幾乎呈現逐月走高態勢。2023年8月撥貸件數與建物買賣移轉棟數占比僅9.8%,占比逐月提升,預估2024年5月占比約23.7%,締造新高紀錄。
葉凌棋表示,觀察七都委售與成交年增率發現,2023年Q1受到平均地權條例修法衝擊,讓房市交易降溫,尤其預售市場首當其衝,在定調「不溯及既往」後,2023Q2市場買氣回溫,而平均地權條例於7/1日上路,讓2023年Q3預售交易短暫回檔,成屋市場表現則相對穩健,加以新青安8月上路實施,自2023Q4起引爆七都成屋與預售買氣,七都房市交易均呈現擴量成長走勢。
住展雜誌發言人陳炳辰表示,6月央行的理監事會議結果有驚無險,雖然7月有新版囤房稅上路,8月為傳統民俗月淡季,但預期干擾不了買氣興致,直到下次9月的央行會議前有機會一路暢旺,或許也代表928檔期大有看頭。

新青安政策精進 打炒房「組合拳」逼釋出

不過,行政院日前已拍板通過「新青安」貸款精進政策,除公布貸款人需簽訂切結書,同時限定貸款人僅能限貸一次,將徹底落實銀行公會防範投資客炒房及人頭戶申貸的規範,強化貸前徵信、審核及貸後管理。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,此次政府針對「新青安」新規,適逢央行日前理監事會議宣布第六波房市管制措施,自新政府上以來的一系列打炒房「組合拳」,有機會讓多年前置產多戶預售屋的族群,近期交屋將面臨核貸成數不足,極可能將可將手上資產脫手以降低槓桿壓力,有望舒緩房市略顯供不應求的窘境。惟此類物件研判仍僅限部分區域,對整體房價是否衝擊,端看景氣與股市表現。

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