全台高房價引發資金緊縮效應衝擊 購屋壓力續增 注意房貸負擔

資金潮帶動加上建設效應，全台大都會房價續創高，中南部科學與產業園區、交通路網建設，也增加更多高薪就業機會，刺激北客南漂有逐漸增多現象。

根據統計，今年上半年建物買賣移轉棟數已達17.7萬棟，年增27%，信義房價指數六都加上新竹，第二季整體房市呈現價量齊揚走勢，在房價頻創新高的過程，下半年影響房市重要變數就在股市與政策等關鍵因素。由於房貸餘額一年來暴增9304億元，導致部分銀行放款水位逼近紅線，銀行放款動作轉趨保守，市場出現房貸恐慌，再加上近期央行持續緊縮資金，購屋者後續貸款的成本與利息支出都增加，政府打炒房政策進一步加壓，將影響房市發展降溫。

  資金潮連動房市加溫 全台大都會房價續創高

桃園航空城建設推動與機場捷運加持，讓桃園房市發展加速。

根據實價登錄，包含新竹的七大都會區預售房價與去年同期相比，都有不同程度增減幅度，其中北市上半年平均預售房價已達每坪123.9萬元，與2023年上半年相比房價漲幅達17.4%，單價與漲幅皆位居七都之首，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，北市自去年下半年以來不少蛋黃區出現都更豪宅案，在高總價住宅助攻之下，區域新案單價再創新高。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年在股市寫下新高，市場資金與信心充沛，加上民眾對於房價信心看漲，同時間市場上短期呈現供需失衡，帶動一二手房市皆出現價量齊揚走勢，下半年雖然還是短期供給吃緊，但逐漸也有些挑戰出現，包括美國總統大選已經對於創高股市帶來調整壓力，銀行房貸開始緊縮，高漲的房價也可能迫使政策出手。

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且根據內政部統計，全台第一季房價所得比高達10.35倍，象徵國內居民平均得不吃不喝10.35年才買得起房，數值為有統計以來單季最高。觀察七大都會區房價所得比，其中以台北市達16.08倍冠居全台，而新北市13.36倍次之，台中市則以12.33倍位居季軍。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，房價與國內總體經濟、地方區域發展較有高度正相關，在疫情後觸動國內消費高漲，以及半導體產業龍頭帶動出口加速成長，根據日前中經院發布數據，台灣今年經濟成長率(GDP)最新預測值為3.81%，較4月預測值上修0.43個百分點，顯示全台經濟局勢穩定向上，此熱度也反應房市上，加上去年下半年政府推出優惠貸款方案，剛需買盤出籠，且國內工資高漲、缺工議題難解，致使房價持續維持漲幅趨勢。

六都加上新竹地區的住宅大樓加車位，總價千萬已經是相當普遍的狀況。但高房價加上中南部科學與產業園區、交通路網建設，也增加更多高薪就業機會，刺激北客南漂有逐漸增多現象。

  銀行放貸保守緊縮 購屋須注意房貸負擔能力

中科建設與台積電將擴廠，同時公司企業設點不少選擇台中，住宅推案量大，買方也相當買單，一路推升價格走揚。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，去年8月政府推出新青安優惠貸款，之後成屋買氣節節高升，但在房地合一稅閉鎖期與屋主惜售氛圍影響下，中古市場供給頗為吃緊，買氣也順勢轉移到預售屋上，致使新青安助漲房市買氣的情形，也隔山打牛衝擊到新案市場，惟近期適逢美國大選等國際因素，台股出現不小幅度盤整，下半年預售買氣是否延續，需觀察股市走勢與政府針對信用管制等態勢。

統計顯示，今年5月消費者購置住宅貸款餘額已經達到10.4兆元，對比去年5月一年時間已經增加9304億元，而去年5月房貸餘額則是年增僅4125億元，由此可見過去一年時間放款速度與額度驚人。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，銀行因應自己本身可放款額度就有不一樣的做法，這次可明顯感受市場整體資金趨緊，主要包括房市好了一年短期放款太多，另外，央行升存準率回收資金也有影響。

  建設與交通議題帶動 中南部吸引購屋人口進駐

嘉義高鐵站區周圍重大建設持續推動開發，吸引更多年輕人南漂。

推案業者分析，桃園市這幾年坐擁航空城及軌道建設話題，多個工業區、園區持續有企業進駐，就業機會增加讓人口持續增加，人口紅利下住宅市場交易熱絡，台中市幾乎每個重劃區都有重點話題，從交通建設、園區發展到購物中心，加上地理位置居中，南來北往便利，公司企業設點不少選擇台中，住宅推案量大，買方也相當買單，一路推升價格走揚。

嘉義高鐵站區周圍重大建設持續推動開發，包含「嘉義科學園區」、「馬稠後產業園區」、「亞洲無人機AI創新應用研發中心」、「民雄無人機航太園區」、「水上南靖產業園區」、「中埔公館產業園區」與「大埔美精密機械園區」等新興科技與精密機業產業，除了產業聚落效益，鄰近還享有藝文設施故宮南院、縣府機關與長庚醫療院所等成熟生活機能，吸引更多年輕人南漂。

另觀察六都以外縣市，今年上半年房地合一稅破億元縣市達12個，相較2023年同期多出3個縣市，其中除了新竹縣市房價漲幅驚人之外，嘉義縣更成為黑馬，房地合一稅收較去年同期高漲1.6倍，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，嘉義縣自第一季傳出半導體龍頭即將進駐之後，房市前景看漲，加上早有高鐵站等交通機能，區域吸引各大建商插旗，帶動整體房價、交易量穩定向上，讓政府稅收頗為豐潤。

台積電高雄楠梓設廠效應發威，引領房價續創新高。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，近年房價飆漲，許多2016年之後取得的買家獲利滿滿，加上還有不少在《平均地權條例》上路前簽約的屋主下車，在市場交易熱潮下，房地合一稅收大增並不意外，惟央行接連祭出房市管制等措施，利空條件干擾，又適逢美國大選牽動台灣政經環境敏感神經，下半年房市面臨諸多挑戰，能否延續成交量及稅收，有待時間觀察。

台南市不動產開發公會理事長郭建志也說，政府嚴打炒房，業界都認同，但也企盼政府在擬訂政策與緊縮資金時，能因地制宜，多考量南部地區多為中小型建商，目前資金面緊縮且土融、建融不易，若央行進一步緊縮資金，眾多小型建商也將面臨營運資金可能斷鏈窘況，對房市回歸正軌發展反而不利。

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