青埔特區被「反超車」 桃園區才是正港桃園天龍國？

青埔高鐵特區重大建設利多不斷帶動下，房價持續創新高。(圖/台灣房屋提供)

桃園市近年來受惠於外縣市民眾相繼移入，區域房價頗具支撐力道，住商機構彙整實價資料，過去一向為桃園市房價領頭羊的中壢區，新案平均成交行情竟已被「老大哥」桃園區超過，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，中壢區近年來高鐵特區周邊發展逐漸飽和，建商推案往蛋白區域外擴，因此拉低整體平均行情。

據實價登錄，截至10月為止，桃園各行政區平均預售成交行情以桃園區達49.6萬元最高，該區過去2022年平均新案行情約每坪38.4萬元，歷經數年後，房價成長幅度高達29.2%，不管是平均新案單價、新案房價漲幅皆勝過過去桃園房市熱區的中壢區。賴志昶分析，桃園區近年來重劃區議題濃厚，新興重劃區就包含中路特區、經國重劃區以及小檜溪重劃區，另外早期開發的藝文特區也早已形成豪宅聚落，本身又為全台人口第二多的鄉鎮市區，在地市場需求旺盛、物件供給成熟，自然讓區域房市頗具增值空間。

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至於中壢區房市，賴志昶認為，綜觀實價登錄資料，全桃園市成交最高單價之預售案，仍僅出現在中壢區之青埔特區，顯示有「青龍國」之稱的桃園高鐵特區，仍是房價最高保證，惟近年來重劃區開發已趨飽和，建商興建新案僅能往外圍，而此類地區房價僅約2~3字頭，加上過往中壢區房價已長期處於桃園龍頭地位，房價基期較高情況下，區域房價漲勢看似略顯低落。

值得注意的是，觀察桃園各大行政區，以大溪房價漲幅32.9%最高，住商不動產大溪三易加盟店店長李香修分析，大溪近年來新案行情站上3字頭，若為屋齡5年內新案則約2~3字頭，近期房價漲勢較高，主因仍是過去房價基期較低，而近年又有不少品牌建商來到埔頂重劃區推案，加上鄰近八德擴大重劃區的房價外溢效應，同時大溪地區可開發腹地稀缺，讓區域新案房價漲勢難擋。

住商不動產桃竹苗區經理陸毅棋表示，桃園市各大房市熱門之行政區，皆以重劃區環境著稱，而重劃區相對舊市區有街廓完整、環境質感佳等優點，若有捷運或其他大型建設等議題加持，房價後市相當可期，惟部分重劃區為純住宅環境，或為新興開發地段，較欠缺商業機能，早期進場者轉手雖有可觀獲利，但若為純住族群需忍耐短暫「鬼城期」，建議購屋者挑選較具前瞻性、機能性的重劃區進場，以免面對未來市場不可抗因素，愛屋房價出現波動。

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