整合快成缺點 新北「鳥籠危老案」最小僅14坪 專家曝隱憂
三重建案工地釀災,讓人關注小基地施工問題,業者統計新北「鳥籠基地」案,最小僅14坪。(記者劉信德攝)
新北市三重區近期傳出建案鄰損事件,令各界熱議小坪數基地改建難題。住商機構觀察新北市政府數據,截至去年11月中旬為止,新北市共核准587件都市危險及老舊建築物重建計畫,其中220件為基地坪數小於100坪的「鳥籠危老案」,而最小者基地面積更僅14坪。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為,小基地建案不僅施工不易,且營建成本高昂,建議自住民眾需慎選此類案件。
根據新北市政府資料,新北市截至11月共有220件基地坪數小於百坪的核准危老案,其中基地坪數最小者,為新北市樹林區大同段855地號一案,該案於2020年6月核准,基地坪數14餘坪,僅是一般套房大小。
賴志昶分析,此宗危老案位處樹林車站商圈,緊鄰樹林中學與大同科技園區,頗具房市前景,區域新案價位已約每坪4~5字頭,惟該案地處巷弄,興建難度偏高,又僅為第一種住宅區,容積率較低,可能因此影響周邊地主整合意願,讓該案僅約14餘坪即成案。
基地坪數排名第3,為位於三重區菜寮段726地號一案,該案去年8月通過,基地坪數僅約17餘坪。住商不動產三重重新加盟店店東張哲銘分析,近年來受惠於北市房價外溢,與北市僅一橋之隔的重新路一帶,新案行情頗具漲幅,其中菜寮商圈巷弄內或是小型建商品牌,新案價位約落在每坪7~8字頭,而若是大馬路門牌或是上市櫃建商,則上至8~9字頭,整體由於改建新案價位頗具支撐力道,吸引大小建商進駐三重舊市區尋求整合機會。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,近年政府積極鼓勵民眾申請都更、危老,其中危老因有容積獎勵的落日條款,且無需完整街廓即可成案,提高地主申請積極程度,惟受限於雙北土地價位高漲、市場氛圍對開發商信任度不高等因素,致使市區土地整合不易,讓此類「鳥籠危老案」如雨後春筍產生。
此類案件雖成案容易,但面臨營建成本高昂與缺工議題更勝於中大型工地,常見危老案核准多年,但遲遲等不到工班開工,最終地主與整合者淪為雙輸局面。危老優惠落日將至,建議住戶應趁早凝聚共識,才能皆大歡喜。
連雲建設總經理蔡漢霖也直言,這種小基地建案對工班來說,成本效益低,很多好的工班都不喜歡接,也因為基地面積小,有時太貼近鄰房,開發難度高,對建商和營造廠來說,難題很多,蔡漢霖說,可以觀察到有些危老案已通過核准多年,卻遲未送建照,就是發現工程發包一直發不出去,難以開工。
-
貸到喘不過氣?39萬雙貸族創高 房市反轉恐成下一波爆雷點
在高房價與理財熱潮交織下,國人財務結構正悄然改變。根據聯徵中心最新統計,今年1月同時擁有房貸與信貸的「雙貸族」人數達39萬0809人,首度突...〈more〉
-
台中捷運綠線延伸案解鎖 不只大坑!這一縣市將大幅受惠
台中市政府捷運工程局近日舉辦為期三日的「捷運綠線延伸大坑及彰化段綜合規劃公聽會」,並結合都市計畫變更草案座談,捷工局表示,涵蓋車站選址、路線...〈more〉
-
台中這區竟成北部建商搶進第一指標? 企業主買兩戶、獵地不手軟
台中市建設與經濟發展持續升溫,在捷運七線齊發、市政路延伸串聯產業園區等重大工程帶動下,城市規模不斷擴張。隨著「超級蛋」正式啟動,結合已成形的...〈more〉
-
南市中西區近30公頃科技產業專區推區段徵收 將成智慧科技重要示範基地
南市政府積極推動近30公頃原國有學產地進行「臺南市中西區科技產業專區區段徵收計畫」,持續依照法定程序穩健推進,致力於促進市區整體發展並提升土...〈more〉
-
北大特區爆危機!交易量腰斬58% 竟輸這個舊市區?
自央行於去年9月祭出第七波不動產選擇性信用管制後,市場對其實質影響持續觀察,新北市樹林地政事務所統計的實價登錄資料顯示,與管制實施前半年相比...〈more〉