整合快成缺點 新北「鳥籠危老案」最小僅14坪 專家曝隱憂
三重建案工地釀災,讓人關注小基地施工問題,業者統計新北「鳥籠基地」案,最小僅14坪。(記者劉信德攝)
新北市三重區近期傳出建案鄰損事件,令各界熱議小坪數基地改建難題。住商機構觀察新北市政府數據,截至去年11月中旬為止,新北市共核准587件都市危險及老舊建築物重建計畫,其中220件為基地坪數小於100坪的「鳥籠危老案」,而最小者基地面積更僅14坪。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為,小基地建案不僅施工不易,且營建成本高昂,建議自住民眾需慎選此類案件。
根據新北市政府資料,新北市截至11月共有220件基地坪數小於百坪的核准危老案,其中基地坪數最小者,為新北市樹林區大同段855地號一案,該案於2020年6月核准,基地坪數14餘坪,僅是一般套房大小。
賴志昶分析,此宗危老案位處樹林車站商圈,緊鄰樹林中學與大同科技園區,頗具房市前景,區域新案價位已約每坪4~5字頭,惟該案地處巷弄,興建難度偏高,又僅為第一種住宅區,容積率較低,可能因此影響周邊地主整合意願,讓該案僅約14餘坪即成案。
基地坪數排名第3,為位於三重區菜寮段726地號一案,該案去年8月通過,基地坪數僅約17餘坪。住商不動產三重重新加盟店店東張哲銘分析,近年來受惠於北市房價外溢,與北市僅一橋之隔的重新路一帶,新案行情頗具漲幅,其中菜寮商圈巷弄內或是小型建商品牌,新案價位約落在每坪7~8字頭,而若是大馬路門牌或是上市櫃建商,則上至8~9字頭,整體由於改建新案價位頗具支撐力道,吸引大小建商進駐三重舊市區尋求整合機會。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,近年政府積極鼓勵民眾申請都更、危老,其中危老因有容積獎勵的落日條款,且無需完整街廓即可成案,提高地主申請積極程度,惟受限於雙北土地價位高漲、市場氛圍對開發商信任度不高等因素,致使市區土地整合不易,讓此類「鳥籠危老案」如雨後春筍產生。
此類案件雖成案容易,但面臨營建成本高昂與缺工議題更勝於中大型工地,常見危老案核准多年,但遲遲等不到工班開工,最終地主與整合者淪為雙輸局面。危老優惠落日將至,建議住戶應趁早凝聚共識,才能皆大歡喜。
連雲建設總經理蔡漢霖也直言,這種小基地建案對工班來說,成本效益低,很多好的工班都不喜歡接,也因為基地面積小,有時太貼近鄰房,開發難度高,對建商和營造廠來說,難題很多,蔡漢霖說,可以觀察到有些危老案已通過核准多年,卻遲未送建照,就是發現工程發包一直發不出去,難以開工。
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