高鐵南延拍板高雄案 站前第一環圈將推動大都更 車站專用區土地使用活化促開發

高市府推動「高雄車站更新地區（車站專用區四、五及部分第四種商業區）都市更新計畫案」 辦理都市計畫變更，將調整部分土地使用管制方式，讓尚待開發之車專四、車專五提升土地使用效益與空間發展潛力，連結鄰近主力商圈與便利生活機能、帶動周邊整體經濟發展。

為帶動高雄火車站區整體發展，高市府推動「高雄車站更新地區（車站專用區四、五及部分第四種商業區）都市更新計畫案」 辦理都市計畫變更，將調整部分土地使用管制方式，讓尚待開發之車專四、車專五提升土地使用效益與空間發展潛力，連結鄰近主力商圈與便利生活機能、帶動周邊整體經濟發展。

並藉鐵路地下化站前經濟效益擴延契機，以合作開發方式促成置入性開發，活化車站前站第一環圈土地；再由建築基地內空地綠化連結車站周邊廣場設計，串聯人本交通動線、落實TOD發展策略。

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高市府指出，高雄車站專用區是以交通樞紐為發展軸心、強化車站的運輸與商業 機能、提供友善人與公共景觀的都市再造，然車站專用區與周邊商業 區連結發展係具改善地區整體生活環境、以大眾運輸導向的都市發展模式，故為保有多元開發方式，應不限制相關開發獎勵適用條件。

本次變更範圍內之土地合計約3萬坪，分別有三民區雄中段 89、91、93、95、97 地 號等 5 筆土地，其土地所有權人為國營臺灣鐵路股份有限公司，屬於私法 人所有（原土地權屬為中華民國所有，管者為交通部臺灣鐵路管局， 臺鐵局 113 年 1 月 1 日公司化後，所有權人由中華民國變更為國營臺灣 鐵路股份有限公司）；另外，變更範圍亦包含三民區大港段七小段 668-4、 668-5、668-6、668-9、668-10、668-11、668-14 等 7 筆土地，其土地所有 權人為高雄市，管機關則為高雄市政府警察局及高雄市政府工務局。

考量原車站專用區之容積率達 840%，為避免依都市更新條例及相關法規之獎勵容積造成環境負荷影響，故除應提供兼具公益使用之停 車設施外，得依使用分區變更負擔原則調現車專區之容積率，以符合土地使用管制「車站專用區內非屬車站及其附屬設施之商業使用建築 總樓地板面積，不得超過其建築總樓地板面積二分之一」之立意精神。

配合高雄車站周邊地區發展規劃，並考量車站專用區四、五基地規模， 增訂容許使用項目並修正最小基地面積規定 高雄車站專用區之第一期開發（車專一、二、三）範圍中，除已興建之車站本體、棟聯合開發大樓（旅館、商辦）外，尚規劃設計有 棟大樓（車專一北側基地），目前暫予保留待核定興建；車專四、車 專五部分，則有臺鐵控中心、鐵路警察局等單位原地使用，未能有效回應高雄車站第一期開發衍生之周邊土地使用需求（如：政、商務、 購物、娛樂、文化、金融、展覽等機能），而有土地更新利用之必要，並業經交通部臺灣鐵路管局同意委由高雄市政府共同辦招商、實施 都市更新事業。

本案提出發展原則： （一）形塑城市入口意象，串聯車站與基地周邊動線 藉由形塑地面層開放空間，整體規劃綠園道、廣場及立體通之人 與交通動線，形塑利於底商發展之環境。同時，評估基地開發建築物 與車站地下層連通之經濟性與施工可性，透過地下層連通串聯停車場 及開發引入之商業機能。

（二）引入複合型商業及辦公機能 回應高雄車站發展商業轉運樞紐之定位，藉由複合型商辦規劃引入 多元商業、辦公機能；並基於車站周邊警政辦公之需求，保留警政所需 辦公空間，兼顧現況土地使用之機能。

（三）帶動周邊老舊都市空間再發展 以都市更新開發落實建築基地綠化與建築物美學設計，由景觀串聯 周邊綠園道及廣場等開放空間，提升車站前站第一環圈之環境品質，帶 動老舊都市空間再發展。

（四）滿足公共停車需求 考量高雄車站第一期開發與周邊老舊都市空間再發展之加乘效果， 現況停車空間於各項開發完成後，法定停車數量仍有不敷實際使用需求 之虞；加之高雄車站周邊先期發展地區公共設施多已開闢，爰基於都市 再發展公益性與減緩開發對都市容受力衝擊之必要，車站前站第一環圈 宜規劃適當公共停車空間供大眾使用。

本項變更係基於高雄車站專用區之土地使用配置、交通系統 規劃、公共設施規劃等已符合原計畫要求下，增訂車專四、五之容許使 33 用項目，並將警政單位辦公空間及公共停車機能等需求納入考量；同時 配合車專四、五面積規模保留規劃設計彈性，使車專四、五不受每宗基 地最小面積需 5,000 平方公尺以上之規定限制。

配合都市更新地區範圍新增都市設計審議地區 為使車站專用區四、五及部分第四種商業區等更新地區範圍之開發 創造好都市景觀，新增都市設計審議地區使其串聯站區規劃、發展。

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