預售平轉戶可買嗎？想危機入市 專家示警「3風險」

房市景氣轉向，想承接平轉戶更要注意風險。（資料照）
自去年下半年開始，房市已出現「平轉」、「急售」、「賠售」、「出價就談」等具有吸引力的廣告花招，到底事實真相如何？房市趨勢專家李同榮提出警告，房市平轉背後最重要的因素就是市場看跌，提醒承接戶要做足功課，包括投資客進貨價差評估，以及建商換約內容評估，另外也要進行安全性評估，才能避免無謂虧損或遭受爛尾樓之殃。
李同榮指出，平轉戶首先須了解投資客進貨時間點與進價的高低，2023年6月30日前購入預售屋者不受平均地權禁止換約的限制，若以2022年中投資熱當平均進價，這些投資客大部分進價低於目前市價約兩成、雙北約15%，往前推成本越低可能獲利差價近3成，往後推到2023，平均獲利差價至少也超過1成。當承接平轉戶能充分了解投資客進貨時機與成本後，進一步預估未來交屋時取得的市價，再決定是否值得進場承接。
而市場上無論真平轉、假平轉，或真賠售、假賠售，當確認值得進場時，就特別應注意三大風險評估，以提防無謂損失：
李同榮表示，承接平轉戶表面上會以為現買現賺，但事實若是如此，投資客就會如2024年初惜售而不會平轉拋售，承接戶必須注意在房市下行趨勢時，將吸收未來房價可能的跌幅，初估預售市場可能平均跌幅約15%，若投資客當時購入時因搶進接高，平轉者甚至到交屋時就面臨虧損的窘境。
另外承接平轉戶須事先確認投資客與建商購入時間點是否符合法令可換約時間點，並詳細了解合約內容，尤其是若預估的貸款成數，多數建商合約都會載明不足貸款成數須由購屋者以現金補足，承接平轉戶應事先有心理準備，籌措不足的貸款金額，否則，就面臨拋售或斷頭李同榮補充表示，承接平轉戶也必須事先了解建商信譽、品質、以及財務狀況，若是上市公司可直接上網查詢其財務報表，並請會計師了解建商實質負債比例是否偏高。若非上市公司則必須了解其過去業績與口碑，尤其一案建商在房市下跌時，應避免將來成為爛尾樓，造成無謂損失。
李同榮進一步指出，只要購屋者先做完上述兩大功課與風險評估，現在時機並不一定不能購買預售屋或平轉戶，要看價格讓利的實質優惠程度。當然，若是買在去年高點的投資客風險較高，不但被拉抬高價，要平轉也不容易，就會有真正賠售求現的拋售潮，投資人是否掌握危機入市，就須做足功課。

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