徐佳馨：利用年假做好報稅準備

文／住商不動產企劃研究室主任徐佳馨

去年房地合一上路，已有不少賣方適用房地合一制度，和舊制採取跨年度合併所得申報大不相同的是，房地合一採取分離課稅，繳稅要在所有權完成移轉登記之次日起，30天內申報納稅期間內繳交，不過，大多數的賣方還是採取申報舊制，哪些收入可減除必要費用或成本以餘額申報呢？

以申報出售房屋的財產交易所得為例，實際售屋收入得減除之細項包括，取得房屋的價金以及購入房屋達可使用狀態前的一切必要費用，如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等，還有在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息，以及在取得房屋所有權後，於使用期間內所支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用，都可以作為扣除項目。

不過如果是無法得知取得成本者呢？

如果是受贈或繼承取得者，成本以受贈或繼承時據以課徵贈與稅或遺產稅之房屋評定標準價格為準。如果是年久無從得知成本者，稅捐機關將會以下列兩項標準計算所得額：

1.房地總成交金額4000萬元以上(臺北市為7000萬元以上、新北市為6000萬元以上)者，稽徵機關如僅查得交易時之實際成交金額，而無法查得原始取得成本，就會按照實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額。

2.除前款規定情形外，稽徵機關則按房屋評定現值之一定比例計算其所得額
所以，若是去年有賣屋，且適用舊制的讀者，過年期間可以好好整理資料，為報稅做好準備囉。

徐佳馨小檔案

★現職：住商不動產企劃研究室主任
★專長：以淺顯方式解釋法規、政策與市場趨勢
★出版書籍：《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》
★各大廣播、電視節目、新聞採訪競邀當紅專家

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