第3戶限貸3成？專家揭「合併術」翻轉貸款上限

地政士表示，將建物辦理使用執照變更後，建物登記一分為二，可達到節稅效果。（記者朱語蕎攝）
央行第七波信用管制後，購置第2戶可貸款5成，購置第3戶只剩可貸款3成，如果購買相鄰2戶房屋，該怎麼貸款？專家表示，如果能夠多一個「合」的手續，讓2個門牌號碼的建物，合而為一，就可以享有較高額的銀行貸款，免受打房之苦。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，以新北市為例，財政部將舊制房屋交易所得稅總成交金額超過4000萬元，或是單坪價超過75萬元，將被認定課徵「豪宅稅」，且由原來的18%調高至20%。
鄭文在說，近期有個案的房屋屬於1+2樓樓中樓建物，建物坪數超過80坪，以每坪市價60萬元計算，總價約4800萬元，已達到豪宅稅的認定標準。透過建築師的協助，將建物辦理使用執照變更後，建物登記一分為二，屆時，4800萬元的房屋瞬間降為2400萬元，如果認定1、2樓的價差，1樓賣2800萬元，2樓賣2000萬元，2間都沒有達到豪宅稅的認定標準，驚險逃過一劫。
其實，好處不只如此，鄭文在表示，因為房屋面積變小，總價變低，相對單坪價可能拉高，賣的更好價格。上述總價4800萬元的房屋，有可能為此創造出1樓3000萬元，2樓2000萬元的好價錢，無形中增加了200萬元的收益。
不過，鄭文在也提醒，委託建築師及地政士辦理建物分割，會有相關手續費用發生，所以，辦理前可以事先概算，才能夠達到節稅效果。另外，客戶以為豪宅稅是市價×20%=所得稅，誤以為多賣出100萬元，要多繳20萬元的房屋交易所得稅，其實不然。
正確的計算方式是市價×房屋現值／土地現值+房屋現值=所得額，再併入綜合所得稅合併課稅。所以該不該辦理建物分割，該不該辦理建物合併，高下立見。

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