舊屋變豪宅？雙北竹北小心踩雷 專家點名「這三族群」要留意

雙北不少捷運宅因單價高，容易超過豪宅單價標準。
近期財政部調整舊制高價住宅的認定與計算方式，俗稱「豪宅稅」的標準除維持原有總價門檻外，首度將「成交單坪價格」納入認定條件，5月報稅季將至，專家表示，此次新制僅適用於未納入房地合一稅、且無法提供購屋成本證明的舊屋，主要影響對象為早年購屋、近期出售的民眾，提醒屋齡高、已退休的自住型屋主，售屋前務必試算稅額，並點名三大族群也應特別留意。
信義房屋旗下信義代書林祐民指出，新制適用對象為2015年12月31日以前購得房屋者，申報時若無法核實原始取得成本，須改採財政部公告標準課稅。常見情況如購屋合約遺失，實價登錄尚未實施時期，無法取得參考成交資訊者，只能依公告價格估算所得。若房屋成交總價或單價超過門檻，將被視為高價住宅，並以「成交總價 × 房地比 × 20%獲利率」計算財產交易所得，納入綜合所得課稅。
舉例而言，板橋一戶30坪老屋，總價2280萬元、單坪76萬元，雖未達新北市總價4000萬門檻，但超過75萬單價門檻，仍將被列為高價住宅。若房地比為30%、公告獲利率20%，其財產交易所得為136.8萬元，遠高於舊制估算的35.2萬元，稅額可能差距數十萬元。
不過林祐民也提醒，是否需負擔高額稅金，仍與房屋持有年限與房地比有關，屋齡越久、折舊越大、土地公告現值越高，房地比通常越低，即使被列為高價住宅，實際課稅金額差異未必顯著。例如上述老屋若房地比僅12%，計算所得僅約54.72萬元，稅負影響較小。
針對此次調整，他特別點名三大族群留意：

一、雙北地區低樓層公寓與小坪數捷運宅

雖台北市單價超過120萬元的物件並不普遍，但部分1樓公寓或小坪數捷運宅因地段佳、總價低、單價高，容易觸及門檻。若為十多年前低價購入，一旦近期出售，獲利空間大，稅負差距明顯。

二、新竹竹北早期購屋族

近年竹北房價大漲，許多當年單價十多萬元購得的物件，如今每坪行情動輒逾50萬元，輕易突破高價住宅門檻，出售時應留意稅金差異。

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三、2015年底前購屋且近期出售的屋主

這類民眾在無法提出原始成本證明的情況下，售價若超過財政部公告門檻，將按新制公告方式課稅。林祐民提醒，售屋前應諮詢專業人員試算稅額，降低誤判成本而產生預期外的負擔。
針對具自住需求的屋主，林祐民建議，可利用《所得稅法》中的「重購退稅」與「重購扣抵」機制減輕稅負。只要出售房屋設籍並為自住用途，售後若另購新屋，且建物價格高於原屋，即可依規定申請抵稅或退稅。
至於能否透過調整車位價格方式節稅？林祐民坦言，若車位價格遠高於市價行情，國稅局可能認定有規避稅負的嫌疑。他提醒，查稅人員經驗豐富，切勿以明顯偏離行情的方式操作，恐將遭要求補稅甚至產生法律風險。提醒退休長輩、無其他所得來源的自住型屋主，可尋求專業房仲或代書協助試算，合理規劃節稅，以免因稅制誤解而承擔過高稅金。

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