租賃專法將上路 專家點出五大疑慮

「租賃住宅市場發展及管理條例」在立法院已經完成一讀，景文物業管理機構董事長郭紀子預測租賃市場將有5大反應。

「租賃住宅市場發展及管理條例」在立法院已經完成一讀，日前政大商學院信義不動產研究發展中心邀請內政部地政司司長王靚琇以及台灣與日本業者舉辦座談會，景文物業管理機構董事長郭紀子於會中表示，政策理想與實務運作可能仍有相當落差，需要磨合，目前的條例草案還有很多疑慮或有待未來子法完善，若新法上路，預測租賃市場將有5大反應。

根據條例草案訂定了3個標準，祭出月租金6000免納綜合所得稅，以及符合規定之租賃住宅，直轄市、縣政府應課徵之地價稅及房屋稅，於實際出租期間，得予適當減徵。若超過6000元須繳納53%；若超過2萬元，按所得稅法相關令規定之除標準計算，郭紀子預測將可能有5大反應。

預測1：收益少、業者參與興趣低

未來實務運作中可能出現的現象，郭紀子表示，低房租價格住宅房東會願意積極釋出，而代管包租業者卻興趣缺缺。以月租金6000元的房屋為例，業者要找到房源、找到租客，還要將房東與房客媒合成功，帶看、溝通協調、房屋整理維修、簽約以及契約期的管理等等，付出很多、風險不小，所得收益若依10%計算，1年只有7200元，若沒有非常大的規模或者綜合效益，業者要賺錢幾乎不可能，影響業者參與意願。

預測2：高租金住宅仍為地下租賃市場

相反的，高租金價格住宅則可能出現業者有興趣，而房東不釋出的問題，微薄的誘因對於高價住宅房東誘因不足，而且承租客許多為外國駐台人士，沒有抵稅的需求，地下租賃市場仍難以避免。

預測3：幫助投資客、未幫助弱勢房客

政府祭出之誘因可能落入投資客的口袋，郭紀子表示，2萬元以下低房租的房東，尤其是小套房房東有大量投資客存在，政府祭出的稅負誘因是公共財，可能落入投資客的口袋，並出現專業包租代管公司幫忙投資客的現象，並沒有補助或幫助到弱勢的房客。

預測4：導致租金價格上漲

有市場傳言租賃條例一旦上路會導致住宅租金價格上揚，郭紀子表示，確實可能出現這樣的問題，與政府的目標背離。從房東的心態來看，既然交給專業代管包租公司，依靠專業當然想要更好價格；另外，包租代管業發展衍生的各種費用如代管費、包租費、公證費、保險費、修繕費、人員訓練費等都是羊毛出在羊身上，對於住宅市場達到規模、競爭會導致租金價格下降的理想，應該還有很長的路。

預測5：大樓管理員的灰色紅包將漸漸消失

租屋市場因為仲介費用不高，不動產經紀業興趣不大，郭紀子說，大樓管理員近水樓台掌握房屋資訊充分，房東與房客長期養成習慣，租賃房屋找管理員代看，管理員遊走法律邊緣，賺取「灰色」紅包，本條例通過之後，房屋租賃納入專業管理，大樓管理員的代看費可能會漸漸消失。

最後，郭紀子建議，政府應積極輔導不動產經紀業、保全業、物管業、住宅代管包租業的行業競合，形成綜效及規模效益，才能有效降低住宅租賃的交易成本，提昇業者的投入意願，推動整個產業的發展與進步。

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