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自住首購挑大樑 低總價吸客

2014/03/21 22:38 文/地產天下

遠雄企業團近日進軍台中南屯推案,拓展營運版圖。

去年以來政府接連祭出囤房稅、調高房屋稅並討論房地合一實價課稅方案,直接打擊房市多頭勢力,特別是豪宅及高總價產品首當其衝。如今,投機客全面退場,自住首購客群挑起房市大樑,使得相對低價的小宅產品銷況最旺。

如今房市以自住客為主要買方。(黃柏榮攝)

為了因應房市變局,動見瞻觀的上市櫃建商已不再堅持推大坪數及高總價的產品,低總價產品躍升為這波打房下的主流,引領市場產生質變與量變。

今年預售市場推案呈現「二低一高」的情況,有「低單價」、「低總價」、產品規劃「CP值高」的三大特色。(黃柏榮攝)

根據《好房網》調研中心統計,目前上市櫃建商增加推出小坪數為主力的建商有19家、建案達32個之多,加總的可售總金額高達1021億元,等於是超過329檔全台推案量3092億元3分之1的量體。

新北市新莊副都心的「遠雄首品」為當地少有的小坪數產品。

上市櫃建商 小宅推案破千億

指標建案

以往常推大坪數甚至豪宅產品為主力的大型建商,包括遠雄建設、長虹建設、國泰建設及麗寶機構等一線建商,受限於當前房市局勢,紛紛加重推小戶型的建案比例。

其中,以遠雄建設推出的建案最多,台北市內湖五期、新北市新莊副都心及新北市中和左岸園區等區,都可見其小宅足跡,一反過往遠雄推案以大坪數為主力坪數的情形;包括北市內湖區的「遠雄紐約」,新北市新莊副都心的「遠雄首品」,及新北市中和左岸的「遠雄錦繡園」等,都改以20~30坪左右的產品。

由宏普建設投資興建,位於北市中山區南京東路三段巷弄內的「宏普文化麗舍」,為3米6、4米2設計的挑高產品,坪數22~26坪,開價每坪140萬元,成交總價控制在2500~3000萬元之間,因總價控制得宜及強的產品力,短期已有銷售過5成的不錯反應。

貸款成數受限 買方宜留心

而在台北市中心,目前仍是偏好「地段佳」及「中小坪數」產品,如中山區一直是許多買方指名的區域,買賣移轉棟數也曾多次居台北市之冠,由於中山區擁有多元性的居住環境,尤其捷運中和新蘆線開通後,讓中山區產生了橫向的發展,此區的「九昱晴美」,即擁有晴光商圈的生活機能與中山國小站的地利之便,開案之後賞屋客戶眾多。大直的「比漾」關注度也很高。

《好房網》社長倪子仁說,2011年6月奢侈稅正式上路以來,投機客原本消失殆盡,但受資金無處去及銀行低利存款、無利可圖的影響,放在銀行的低獲利等於被通膨給全吃掉,於是保值客再度相中地段對、產品力強的小宅優勢,使台北市總價1500~2500萬元,新北市總價1000~1500萬元之間的小宅建案,除了有首購族出手之外,也是保值客追逐的熱點。

倪子仁提醒,央行及金管會嚴控房貸的貸款成數,特別是針對非首購族購買的第2間房,銀行房貸成數低至6、7成,並加強房貸授信風險,官股的八大行庫對房貸業務,更分成3至4等級緊縮房貸措施。其中台銀及土銀甚至不承作小宅(套房)業務,使小宅的財務槓桿無法發揮,是購買小宅時必須特別注意的。

遠雄長虹宏普 加碼布局

另外,位於新北市鶯歌區,由長虹建設投資興建的「長虹陶都」,為長虹建設近年來首推的小坪數建案,坪數30~50坪,成交總價在900~1500萬元之間,該案在尚未正式公開下,已受到大台北區首購族及長虹粉絲團的注意。

信義房屋分析,今年預售市場推案呈現「二低一高」的情況,有「低單價」、「低總價」、產品規劃「CP值高」的三大特色。信義代銷經理楊國昌表示,符合「二低一高」的預售案,特別能受到消費者青睞。

例如位於新北市蘆洲區的「大渼」、鶯歌區的「樂陶陶」等新北市第二、三圈外圍區域,不但兼具「二低一高」的優勢,並且臨近捷運、快速道路、高速公路等現有與未來正在計劃中的交通利基點,以及可提升生活品質的公共建設,如鶯歌區的陶博館、規劃中的新北市立美術館,以及流經五股、蘆洲、三重地區的微風運河等優點,買氣自然可期。

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