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北捷聯開權益分配採新制 加快招商進度

2018/04/07 04:30 文/記者馮牧群

捷運聯開案的權益分配爭議告一段落,北市府分回的台北橋站住宅將轉作公共住宅。

「美河市」遭監察院糾正後,台北市捷運局針對7處聯開案重新檢討權益分配,總計437.1億待分配資產,已有5案達成共識,市府可分回220億不動產,未來新案改採超額盈餘再分配之新制。力拼今年試運轉的台中捷運綠線,則是全力展開聯開案招商,首波招商總銷金額初估達50億,也成為房市題材。

捷運局表示,原本監察院糾正後暫緩辦理7基地,其中5基地已完成權益分配,另2基地無爭議的部分已先行分配區位,剩餘爭議透過仲裁解決,未來徵求投資人的基地,將採「台北市台北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配轉換原則」辦理,能化解爭議,較公平合理。

圖為三重菜寮站,北市府可分回154戶住宅。


行天宮、蘆州站仲裁中 內湖站共構商場開幕

監察院2012年12月糾正新店機廠美河市權益分配案後,捷運局在2014年9月修正土地開發權益分配規定,辦理鑑估價、評估、審查及協商作業,但當時台北橋站、菜寮站、行天宮站、徐匯中學站、蘆洲站、辛亥站、內湖站等7基地權益分配作業都無法與投資人達成共識。

後來市府主動提供報告書減少雙方歧見,並邀集投資人到市府協調,了解訴求及主張,再修正權益分配方案,綜合各局處及專家學者建議,提出評估方式。已完成權益分配5案中,市府分回台北橋站327戶住宅,將作公共住宅出租,菜寮站分回154戶直接出售,辛亥站則分回61戶;而內湖站和徐匯中學站的商場將交由投資人經營管理,市府單純收租,尚未定案的行天宮站、蘆州站2案,還需透過仲裁程序解決爭議,預計年底前底定。

近期聯開案的重大進度,包括結合捷運內湖站、CITYLINK商場、商辦與住宅的「潤泰京采」共構案;國際連鎖家居品牌IKEA標租進駐「美河市」1~4樓開設賣場,樓地板面積約1.66萬坪。此外,三重站的捷六聯開案,也是由潤泰新與市府合作,未來朝向車站商場規劃。

台灣大道、文心路口的捷運綠線G9-1站共構基地,未來將與藍線連通。(台中市府提供)


減少往後爭議 規定「超額盈餘」須再分配

捷運局說明,未來將改採新制辦理後,在投資人甄選階段,申請人要自行評估參與開發的風險與合理利潤,在權益分配階段經鑑估價後,依申請人提出的稅管費率及投資利潤率計算分配,所以投資人在甄選階段就能合理反映稅管費用及期待利潤,這種分配方式類似都市更新共同負擔,即將推出的松江南京站、台北車站特定專用區C1/D1、環狀線聯開案都將適用。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源分析,權益分配的概念好比是地主與建商「合建拆分」,雙方簽約時訂定結算分配比例,先前發生爭議案件是因開發時程拖太久,不動產隨著房市景氣變化增值,市府因而要求就超額盈餘部分重新分配,但投資人疑慮是,假設為虧損狀況,市府並不願意分擔,已違反契約原則,因此尋求仲裁解決爭議。未來採用新制後,契約結算時雙方仍要再進行鑑價分配,將會使投資人重新評估風險,或對權益分配比例更趨保守,可能降低業者投資意願。


台中綠線聯開案招商 帶動沿線房市題材

台中捷運綠線今年底將試運轉,其中G5、G6、G8a、G9-1、G9-2、G11站都是共構開發基地,預計2020年啟用通車,交通局首先推出G5、G11站公告招商,交通局長王義川表示,這兩站土地都是市府所有,無私地主持分,後續權益分配相對簡單,基地大小適中、開發門檻相對較低,是投資人進入台中捷運土地開發市場非常好的機會,未來開發總銷金額上看50億元。

王義川表示,捷運土地開發不同於BOT促參案王義川表示,捷運土地開發不同於BOT促參案特許營運期或地上權,興建完成後,將透過權益分配機制分配建築所有權及相對的土地持分,未來可自行經營或出售變現,沒有特許期或權利金的問題,使用收益彈性空間大。現已接獲國內多家壽險業、開發商及建設公司主動洽詢內容,估計將有多家廠商展開備標作業。

交通局說明,G5站面積591坪,位於東山路、文心路,是十期重劃區、十三及十四單元整體開發區進入市區的門戶,也是捷運綠線進出大坑、新社區的重要樞紐,基地附近有台中第一座以兒童為主題的北屯兒童公園,往北有特力屋、大買家等量販店。G11站面積771坪,在五權西路、文心路口,近國立美術館與國道1號南屯交流道、文心森林公園、豐樂雕塑公園,還有IKEA宜家家居、好市多等量販店,周邊為五期、七期及八期重劃區。

綠線帶動的房市題材,包括鄰近水湳經貿園區的G7站,周圍有聚合發「迎翠」預售案、惠宇「清朗」新成屋,與台鐵松竹站共站的G4站,周圍有北屯區「登陽仰峰」、「宏台松御」,潭子區坤悅「迎勝」等案。距離G12站不遠的「遠雄文心匯」,鄰近大面積公園綠地與成熟商圈,聚合發「湖心泊」環境鬧中取靜,吸引小家庭及換屋需求,北屯捷運機廠G0站旁則有「總太織築」預售案。

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