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購買地上權建案 注意4點避免糾紛

2018/09/01 04:25 文/記者馮牧群

潤泰代官山」緊鄰松山車站,吸引家長為小孩置產及租轉買的需求。

地上權與使用權建案成為近年房市的新型態產品,買方能以接近一般建案5~7折價格購屋,但並非買到房屋真正產權,而是為期數10年的居住使用權。地政局提醒購屋族,這類建案應注意權狀與契約內容、地租與房屋稅條件、銀行貸款方式,確認能否依法成立管委會,才能維護自身權益,免於消費糾紛。

 

台北市地政局指出,媒體近日報導松山車站旁的地上權建案「潤泰代官山」強銷,依報導所載負責銷售的專案經理指出,目前每坪定價38.5萬,幾乎是周圍新案的3折價格,地政局提醒,該案依照都發局核發的使用執照所載,地上4~7樓的使用用途為「一般事務所」,使照注意事項亦規定:「承買戶應依原核定用途使用,不得作為住宅或其他違反都市計劃使用,買賣時應列入產權移轉交代,不得隱瞞」,因此該案依法規定不可作為住宅使用。

 

看懂地上權住宅 專家提醒4撇步

若想購買地上權及使用權建案,地政局建議,除應詳閱契約內容外,還要瞭解並評估建物的使用用途後再決定是否購買,因為使用權與所有權不同,貸款跟產權有很大差異,消費者看屋時搞懂下列事項,才能避免上當,維護自身權益:1.買賣建物時有無所有權狀,或是只有使用契約或憑證,另外,未來過戶或發生繼承等移轉程序如何辦理。2.未來使用建物尚須逐年支付土地租金及房屋稅的內容。3.瞭解貸款方式是否可由買方直接向銀行貸款,或得由建商向銀行貸款後再轉貸給買方。4.能否依法成立管委會。

 

 「華固新天地」去年曾爆出住戶抗議地租及地價稅上漲的紛爭。

 

根據《住展雜誌》調查,目前雙北市銷售中的地上權或使用權建案有板橋區「光環時代」、松山區「潤泰代官山」、內湖區「派樂地」、文山區「華固新天地」。《住展》企研室經理何世昌建議,購屋前先分清楚是地上權或使用權建案,地上權可分割貸款,且屋主有房屋權狀;使用權不可分割貸款,銀行甚至不願給予貸款,且無房屋權狀,買方雖向建商購屋,但其實性質接近租賃,未來轉售的困難度比地上權更高、價格更差。不論購買地上權或使用權建案,都要向建商釐清未來的地租及房屋稅由誰負擔,若由買方負擔,要算清楚每年要繳多少錢,以免衍生交易糾紛。

 

高雄接受度提高 置產收租買方進場

台北率先出現的地上權建案,最近在高雄的市場接受度也逐漸提升,南部最大地上權住宅案國揚集團「微笑時代」,網路預約人數累積接近5千組,而高雄今年最大宗地上權土地標售案近日亦順利標脫,鑲揚國際開發以總價7億1680萬標下河堤國小第一排的2104.4坪基地,平均每坪約34萬。預計規劃總價千萬內的2~3房主力產品,單價僅1字頭。


地上權住宅能在高雄開花結果,高源不動產估價師事務所長陳碧源分析,主要是區位條件好、出租需求大的基地,吸引投資客進場當包租公,用比市價低的房價取得30~50年地上權,不必擔心將來房價下跌風險,租金行情與一般住宅相當,還有調升空間,所以租金投報率更亮眼,長期持有划得來,也吸引建商投資土地。

 

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