【高雄】高雄地上權案興起 利弊得失多注意

高市地上權住宅市場興起，規劃媲美輕豪宅且價格相對低廉，成為首購族進駐市區熱鬧商圈的新選擇。

高雄市區房價節節高漲，成為年輕首購族最關心和最不滿的議題。為解決高房價，加上大面積國有地禁售，政府陸續釋出大筆地上權基地，地上權住宅市場開始興起，具備商圈、地段與價格低廉優勢，成為購屋新選擇。

國揚集團在高市前鎮區廣西路旁，新完工推出「微笑時代」地上權住宅大樓案，強調地段優勢與高質感空間規劃特色。

樹德科技大學建築研究所副教授李彥頤指出，目前社會上住宅類型有3種，分為所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅。其中地上權住宅是指，建設公司向政府標得地上權土地後，興建房屋出售。民眾向建設公司購屋後，土地是國家的，對土地僅擁有地上權而無所有權，對建物則擁有所有權。

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  地上權住宅有使用期限 貸款利率較高

佃坤建設在高市三民區鼎山商圈新完工推出的「全民大樂」地上權住宅大樓案，訴求鄰近大樂量販民族店的商圈優勢。

另外，使用權住宅則是建設公司向政府標得土地之地上權，但政府規定地上權不得分割移轉。建設公司興建房屋後，土地的地上權及建物所有權仍屬該建設公司所有，換言之，房屋是登記在建商名下，買方僅擁有使用權，只能拿到建商給予的購買憑證，包括房屋貸款的借款人都是建商轉貸，貸款利率較高，且社區管委會並無法律保障。 由於立法院2011年三讀通過國有財產法修正案，禁止標售500坪以上國有及公有土地，並於2012年初公告施行。目前大面積國有及公有土地，只能採地上權、或BOT招標，地上權住宅開始在全台遍地開花。

永信建設在高市三民區中都生活圈推出的「韻綠」地上權住宅大樓案，訴求基地鄰近中都溼地公園環境優勢。

最新市調顯示，高雄新完工與新取得的地上權住宅大樓或大型基地，包括前鎮區國揚集團「微笑時代」、三民區佃坤建設「全民大樂」、永信建設中都「韻綠」等新成屋大樓，與鑲揚國際三民區河堤國小旁的2104.4坪住五地上權基地。 地段與價格優勢誘人 首購族入駐市區新選擇　

李彥頤表示，關於地上權住宅的特色，可分為5大優勢，包括土地成本回饋給買方，可以用市價的6~7折購買到屬於自己的房子，遠低於周邊房價，卻同樣可以享有精華區的生活機能。若地上權期限為70年，若在35歲時購買地上權住宅，可以住到105歲，其實相當划算。 同時因地上權住宅位於精華地段，一旦房市多頭時，所有權住宅房價上漲，地上權住宅房價亦會跟著上漲，房屋若因通膨也有機會可以獲得重估增值，日後住了一段時間、存到一桶金的民眾也可以換屋，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點。

今年高雄最大宗地上權住宅案基地，由鑲揚國際開發以總價7億1680萬元得標。該筆位於河堤國小第一排的2104.4坪地上權基地，業者打算規劃571戶2~3房地上權住宅，2房總價帶控制350萬元上下。

另外，政府標售地上權土地，除活化政府土地資產、有每年地租收入外，期初有權利金收入，並可導入民間的資金與效率興建住宅，創造政府、開發商、民眾三贏，更具經濟效率。 至於未來一旦地上權期限屆滿後，住戶有2種選擇，如果建物不堪用，由建設公司收回房地，拆除建物後再把土地還給政府。如果建物堪用，住戶可委託建商用申請的方式向政府續租，繼續使用，土地可循環利用，市容也能改善。 必須注意的是，由於建商標地時會與國產署簽訂「無償委託管理契約」，負責地上權存續時間相關管理事宜，建議選擇品牌建商，未來管理較有保障。

  地租與貸款成數利率 業者盼政府協助解決

李彥頤分析，雖然地上權住宅可以解決高房價的社會問題，但社會住宅不等於社會住宅、青年住宅，地上權住宅需設定每坪造價成本，也有一定比例的公設比，不論是物業服務、休閒設施都有完整規劃，可解決年輕人、首購族買不起房的購屋困擾。 購買地上權產品的好處，包括各區域房價，單價與總價均高，地上權產品定位總價適中，入手容易，讓首購族買得起、也負擔得起，生活品質更有保障，尤其是在高房價時代，成為居住市區的一種新思維，也能達到政府住宅政策的回歸居住基本需求目標。

但是，政府應協助解決當前地上權住宅的兩大難題，包括地租調高問題，因一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2%。地上權住宅，雖無地價稅，但每年需支付地租給政府，地租一般為申報地價的2.5%，另1%隨公告地價逐年浮動。由此可知，地上權住宅的地租，遠高於所有權住宅的地價稅。政府對收租與收稅應等同看待，因此建議地上權住宅如作自用住宅使用，政府所收的地租應比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。

其次為貸款問題，由於地上權住宅的購屋貸款，一些銀行不願承作，有的銀行雖願承作但貸款利率偏高。因此，建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款，並對年輕人採優惠利率，以提供更多照顧。

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