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四都購屋總價往南遞減 低總價當道

2019/03/30 04:30 文/記者張瀞勻

薪資不見成長之下,購屋族以總價為取向,多選擇中小坪數。

觀察近1年住宅成交趨勢,除了2~3房產品為交易主流以外,台北市和台中市15坪以下套房交易增溫,占比在2成左右,至於總價帶,從台北市到台中市呈現遞減,落在500~1500萬元區間,顯示低總價產品仍處不敗之地,業者也預估,未來幾年在實質薪資不見成長之下,都會以中低總價為主流。

住商機構統計四都成交狀況,發現台北市以總價1500萬以下銷售最好,而新北市則以700~1000萬元為主流,而越往南走金額越少,桃園市、台中市以500~700萬元佔比最高。至於交易坪數,除了新北市以20~30坪最受歡迎,台北市、桃園市以及台中市都以50坪以上占比最高,除此之外,台北市和台中市15坪以下交易比例達17.7~24.9%,比重緊追在大坪數之後。


《樂居》網創辦人李奕農指出,以目前購屋趨勢而言,多數民眾以總價為主要取向,因此中低總價房屋的流動性會較佳,進而影響購屋坪數,隨著單價高低而波動,整體而言,房價相對親民的區域3~4房成交較熱,高價區塊以2~3房為主。

總價帶往南遞減 北市1500萬以下最熱銷


進一步觀察各直轄市,在台北市1500萬以下去化比例高達72%,住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示,近1年來台北市總價帶改變明顯,過去以總價2000萬以上為主要交易總價,但去年則以1500萬以下為主,顯見市場已經從換屋族轉為首購族進場。

青年家庭由於預算有限、偏愛新成屋,多往外區購屋,尤其單價、總價相對低的新北市。
此外,在北市購屋坪數部分,大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,由於總價考量,首購族向小坪數靠攏,而大坪數則在房市盤整後,房價修正10~15%,吸引換屋族進場,使得交易坪數呈現M型化。


而新北市30坪以下交易量占比超過4成,而1000萬元上下為主要總價帶,住展雜誌企研室經理何世昌指出,不少新北市購屋族來自台北市,且多為通勤至台北市的上班族,特別是年輕小家庭多選擇30坪以下住宅,主因為看中新北市交通機能,半小時至1小時就可到台北市區,反觀50坪以上交易比例僅18.1%,為四都最低。


桃園成交坪數最大 千萬內3~4房搶手

雙北以南的地區主力坪數放大到50坪以上,預算遞減到500~700萬。以桃園地區來看,50坪以上占比達到32.7%,其次40~50坪為18.4%,其餘中小坪數都僅在一成上下,李奕農分析,桃園市整體的成交坪數在四都之中是偏大的,又以1000萬以內的3~4房房型最容易成交。

桃園市在交通建設與雙北市接軌後,民眾移居意願增加。
桃園市升格直轄市後,都市化的程度緊追在雙北市腳步之後,加上社會福利津貼相對豐厚,在五楊高架橋、高鐵及機場捷運相繼通車後,且國道客運路線密集,使得雙北市民眾轉戰桃園意願大增,同樣1000萬元預算,在桃園市可找到透天、大樓或公寓,生活空間也可增加到3~4房。


至於台中市,該區以50坪以上和15坪以下為成交主流,尤其15坪以下占比為四都之中最高,李奕農指出,台中市近一年小坪數成交多,主因在於西屯區逢甲夜市商圈,以及發展起步早的西區、北區,多收租小套房成交貢獻,使得小坪數占比高達24.9%。

剛性買盤兩極化明顯 低總價仍為主流

房市修正近5年以來,市場僅剩剛性買盤,且剛性客層呈現兩極化,第一種為首購換屋為需求的自住客,購屋取向多以總價為導向,預算較為有限;另一種則是高端置產族,視產品獨特性、地段優越性為購屋先決條件,若有下修到一定幅度,就會有進場意願,特別是首善之都台北市,購屋坪數M型化最顯著。


而在經濟情勢未有明顯起色之前,購屋族資金有限的情況下,預估未來幾年都仍是低總價為導向,轉手性也較佳,但要特別留意的是,中小坪數產品可能會為了壓低總價,設計成迷你2房格局,實際居住空間不敷使用,抑或者少數低總價的物件可能有環境上的瑕疵,提醒消費者看屋時多細心觀察。

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