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逆轉慘賠命運 北市獲利小豪宅出列

2020/04/11 04:29 文/記者葉思含

捷運永春站「EAT國際館」社區知名度高,是高價小宅市場的抗跌產品。

近年因投資客退場,高單價小豪宅失寵,不少套房產品傳出跌勢慘賠殺出,不過統計近年單價逾百萬元的小豪宅產品,亦出現不少持續獲利的知名社區,如高居去年小豪宅單價冠亞軍的永康商圈「PARK259」、信義計劃區「新世界」,轉手分別有70、183萬元價差,逆轉近年套房慘賠市場,受到矚目。

根據台灣房屋智庫統計,北市許多單價高達逾百萬元小豪宅產品去年都有不錯的亮眼獲利,如牌價套房租金價碼最高達15萬震撼房市的新美齊「PARK259」,在最新實價揭露資訊中出現一筆交易價格也持續亮眼,其在去年底成交的13.48坪6樓戶,總價2100萬元,每坪要價155.79萬,不只奪下去年小豪宅冠軍,賣方在2017年底以2030萬購入,在近來多數慘賠殺出的套房市場中轉手仍小幅獲利70萬。

信義計劃區指標小豪宅「新世界」則在去年7月出現一筆14.9坪5樓戶,每坪154.9萬的單價登上去年最貴小宅亞軍,因前屋主取得時間較早,持有近6年、轉手獲利高達183萬,可說是交出北市單價百萬小豪宅獲利最亮眼的成績單。另外,捷運永春站高價小宅,不論是「EAT國際館」或「EAT時尚館」近期成交亦多讓賣方賺到價差,最高來到80萬;其他如中正紀念堂生活圈的「中正水美館」、公館的「戀戀台大」去年買賣也都讓前一手屋主嘗到甜頭。

「PARK259」奪下去年小豪宅冠軍,賣方持有2年轉手獲利70萬。

知名社區易漲難跌 入手價碼是關鍵

分析這些獲利小豪宅,台灣房屋智庫經理陳炳辰指出,目前一線高價小宅單價多落在130~150萬,因此過去買在低於此水準者,以行情價碼出售便容易獲利,如「中正水美館」、「EAT國際館」多不脫此因素,也代表此類產品如有學區、生活機能、主力租客族群等,當初入手價格相對低的話,現在亦有賺到價差的機會,「戀戀台大」即屬此例。而社區知名度高,又不時傳出獲利消息,身價更是易漲難跌,「PARK259」、「新世界」便都算是高價小宅市場的抗跌產品。

這種買小卻買貴的小豪宅,總價已可購置台北市其他地段2房產品,購置多非自住而有其他用途,陳炳辰指出,如公司企業當作招待所、承租給高階外籍主管;或是過去房市熱潮引起高資產與投資族群注意,看好出租投資報酬率和轉手利差;其中鄰近明星學區,有意設籍當地學區的富爸媽亦是潛在買方。

信義計劃區「新世界」登上去年最貴小宅亞軍,前屋主轉手獲利高達183萬元。

挑選小豪宅產品 交通學區更加分

如今房市緩回溫,陳炳辰認為,這類產品總價不高,若條件不錯、坐落地點加分,相當適合避險投資族群試水溫,如「中正水美館」擁當地黃金學區,具備父母設籍效益,且正處中正紀念堂生活圈,採買、交通、綠地機能兼具;而同為住商混合的捷運宅「戀戀台大」以及「EAT國際館」、「EAT時尚館」各有公館商圈、信義區舊商圈機能,也有大學生、上班族等租客,都是置產優勢。

香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫分析,投資客退場後,套房產品首當其衝,高單價的百萬俱樂部小豪宅價格下修最明顯,近年願意出手這類小又貴產品的族群已不多,成交都難再見高價,觀察近年獲利的小豪宅交易,當初入手價碼多數已不低,轉手還能賺取價差,顯見社區擁有一定的名氣身價,建議置產客可選擇擁明星學區、居住機能佳或是捷運共構宅,或可做為微型店辦使用產品,未來不僅相對容易脫手,也較有機會賺得租金又能賺到價差。

住商不動產北市區經理錢思明認為,這些獲利佳的小豪宅,多數位於精華區域,不只產品力強,出租也有不錯的收益,因此在目前房價相對平穩的市場,轉手能有獲利,顯見地段本身就有加值效果。大家房屋企劃研究室主任郎美囡也提醒,這些獲利小豪宅雖然最後安全出場,但多數坪數低於15坪,在銀行貸款上要特別注意,是不是能夠貸到足額成數,此外,小宅因為戶數多,社區管理品質也會是房價能否保值的關鍵,建議購屋人應多方比較,再行下手。

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