房屋借人設籍不遷走 地價稅貴5倍 專家教這招解決

買房發現前屋主因故不遷走戶籍，可以將設籍人全部「逕為遷徙」，戶政機關查明後，會將設籍人戶籍全部遷入戶政事務所。（資料照）

好不容易買到房子，前屋主因學區戶籍要求暫放，事後卻不遷走，影響地價稅率該怎麼辦？

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有名小資女，2年前在明星學區內買到一間房子，賣方在簽約時希望戶籍能暫寄放在戶籍地2年，等小孩畢業後再遷出，買方也欣然同意，因為簽立「無租賃聲明書」，所以，房屋稅及地價稅都符合自用住宅，權利未受影響。

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但2年過後賣方的戶籍仍未未遷出，買方也連絡不上賣方，鄭文在說，遇到這種問題，買方可以以所有權人名義，將設籍人全部「逕為遷徙」，戶政機關查明無誤後，會將設籍人戶籍全部遷入戶政事務所，買方的權益將完全不受影響。

公司行號登記未遷出 可向稅捐單位申請遷出停業

另外，如果賣方（或是第三人）還有公司（營業）登記未遷出房屋所在地，也可以透過稅捐單位的營業稅股，將該公司（營業）登記代位申請「他遷不明」，經稅捐單位查明屬實，該公司營業登記就會被停業，並遷出該房屋所在地。

鄭文在建議，當購置房屋後，務必查詢戶政事務所賣方戶籍是否遷出，另外是否有第三人設籍及稅捐單位營業稅股，查明是否有前屋主，前前屋主或是房客相關營業登記是否已經遷出，以免日後影響買方自身權益。

類似的案例最常發生在土地增值稅的申請，自用住宅土地增值稅率10%，一般土地增值稅率是20%、30%、40%，稅額相差很可觀，亦有夫妻離婚後，前夫戶籍未遷出，而被當成有第三人設籍，無法申請自用住宅優惠土地增值稅，即使馬上申請逕為遷出，亦要滿1年以後才能適用自用土地增值稅。

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