買中古不如買新案 新舊屋價差漸縮小

這一波房市買氣能否維持穩定，關鍵在於賣方讓價會持續多久。

近期雙北都出現建商大讓價，民眾搶購的熱銷建案，顯示房市雖冷清，但等著撿便宜，伺機出手的購屋族不在少數。從實價登錄資訊發現，去年下半年到今年上半年，台北市、桃園市的新成屋、中古屋價差不斷縮小，新北市也只剩1成多價差，有感讓利的新案，有機會在冷清市況脫穎而出。

觀察今年上半年與去年下半年主要都會區的新舊屋平均單價變化，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，台北市、桃園市新屋價格的降幅都高，從北市實際交易價格由平均單價75.8萬降至66.4萬、減幅達12.4%來看，降價很有感，由於這幾年的抑制房價政策多指向高房價的台北市，房市盤整期刺激新案喊出破盤價，從全坤建設在萬華區喊出75折開始，大安、中正、南港區陸續都有降價潮。

太平洋建設中正區都更案「太平洋之森」銷售月餘即完銷，一度震驚業界。(業者提供)

新舊產品價差 北市、桃園驟降

「台北居大不易，搶進的買盤自然不少」陳炳辰說，加上北市新成屋與中古屋的均價差距，在去年下半年的價差25.7%，到了今年上半年卻減為15.7%，原因在於中古屋的降價幅度不如新成屋，所以不少民眾寧願把買房預算往上加一些，買到更好、更新的產品。

開價有感下修的新案，才容易吸引購屋族目光。

有「房市大砲」之稱的戴德梁行董事總經理顏炳立觀察，現在是賣方要的價高、買方要的價低，雙方沒交集，「就像在冬天的市場裡，開出夏天的價格」，很難成交。當預售屋賣新成屋的價格，新成屋會被套牢，這時中古屋再賣新成屋的價格就賣不掉，而預售市場不好，會影響土地行情往下降，降息政策只是在拖延買賣雙方的觀望期，最後仍逃不過要降價換成交。

降價換成交 市場自住需求仍大

顏炳立指出，以最近市況，新案銷售達6成已是難得，但像是台北市「忠泰鳳磐」、「太平洋之森」、新北市「江翠ONE」都是讓利熱銷的例子，顯見只要價格親民、量就出現，自住客青睞相對便宜的個案，預計明年會有更多建商讓利，用降價刺激市場買氣。

翰昌機構董事長陳麗鳳也發現，受到近期讓價熱銷的建案帶動，市況明顯回溫，不論是新婚首購的剛性需求，或等待房價修正進場的換屋需求仍存在，預料買氣會漸入佳境；她建議政府協助降低民眾自備款，並擬定相關配套措施幫助購屋族。

中南部新舊屋價差仍大 首購產品當道

反觀台中市，陳炳辰指出，新成屋或中古屋的平均單價都維持高檔，主要是降價新案的數量比重偏低，與中古屋價格有4成5的差距，購屋族要買新或買舊，取決於口袋深淺。高雄也是一樣，新舊產品在兩個時間點的價格跌幅只有1.5%，不過產品單價的差距高達6成，購屋族要付擔的費用有一定程度落差，尚不至於出現「買中古屋不如買新成屋」的情形。

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，台中的新屋及中古屋價差本來就大，兩者不至於有比價效應，新案會依據不同的區位、品質，而有不同的讓價空間，預售屋大約在3%~8%，成屋大約在10~15%，目前讓價幅度較大的是部分首購型產品。
展望後市，魏嘉銘表示，最壞的時機過去了，購屋需求紛紛出籠，大部分自住客會選5~8個建案做比較，當建商不再亂開價，購屋族也不亂出價，市場會趨向健康。

讓利拉抬買氣 業者見好立即調價

住展企研室經理何世昌提到，上月以來整體來客組數與成交組數成長，主因是有感讓利案增加，這類讓利建案因價格低於其他建案，且與中古屋行情差距愈加縮小，不少區域買方有較高的意願購買新屋。

何世昌分析，新成屋、預售屋市場出現兩個現象值得注意，第一、原本有感讓利案多是已交屋的餘屋案，但現在預售案比例正逐漸攀升；第二、因大幅讓利而銷售開出紅盤，有業者評估銷售速度過快，便著手調漲價格。讓利並非永久性的，只要銷售狀況熱絡，價格就隨著變動，想撿便宜的民眾必須趁讓利初期搶進，晚一步可能就要扼腕。

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