高房價靠升息解決?他提歷史數據打臉
國內高房價問題難解,引起朝野立委關注,詢問央行何時會升息,但光靠升息真能讓房價下跌嗎?市趨勢專家李同榮直言,「升息」絕不是解決高房價的萬靈丹,利率升跌與房價漲跌有間接但無直接關係,利率的升降也不一定與房價漲跌成反比。
李同榮表示,過去50年來央行利率政策從來沒有單一為房市漲跌而量身訂製,換句話說,利率升降不能直接衝著房市而來,其調整幅度不會直接對房市產生立即性影響,而若利率調整幅度逐漸加大,就會間接抑制投資市場擴張,同時也會加重首購者貸款利息負擔,間接壓縮市場需求,但要房價受到控制,升息並非短期間就能對房市產生立即性的直接影響。
此外,央行升息決策往往是在總體經濟表現強勁的時候,也可能是房市溫熱的時候;反之,降息決策也往往是在經濟表現不佳的時候,也可能是房市不景氣的時候,因此升息與降息對房市而言,不見得會產生立竿見影之效。
他舉例民國67~70年連續升息卻讓房市連飆3年,民國79~88年李登輝政府連續10年調降利率,這10年中經濟成長率表現良好,但對房市卻沒產生太大的影響。反之,民國89年因房市低迷、金融機構逾放比高達8%,陳水扁政府為解救金融危機,利率連續3年降息11次,房市因而起死回生,但當時的利率政策主要是以拉抬房市價值來解除金融授信危機,因降息幅度夠大,房市又處於低檔,加上增值稅減半政策,促使房市逐步回升。
李同榮說,台灣房價正處在技術循環主升階段,或許明年適逢全球QE縮表,國際利率回升,央行可能會跟進,但初期幅度不會太大,若心理觀望的層面被通膨預期產生的保值心理壓過,房價仍然會易漲難跌,因此升息的幅度會是影響房價中期走勢的指標。
李同榮建議,應該從核心問題提出解決方案,央行選擇性信貸限制也只能做好風險控管,更不是解決高房價萬靈丹,限貸限縮的只會是小咖建商丶投資客與自住與換屋者,不能指望房價因而下滑。若立委把房價下跌當成打房指標,也只有硬著陸一途,那就要政策耍狠,房市一定會崩,馬上會有爛尾樓災難,與我們經濟基本面強勁走勢也背道而馳,扭曲市場的後果堪慮。
他直言,當今房價超漲的核心因素就是土地炒作與預售紅單炒作,在沒有抑制土地炒作的配套政策下,是否該暫停國有市有土地趁勢標售而炒高地價,防範土地無限上綱的飆升與嚴查預售紅單炒作,才是抑制房價升溫的治本方針。
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