借鏡日本租賃政策 租屋更有保障

政府興辦出租社會住宅，並著手擬定住宅租賃管理條例。(黃柏榮攝影)

台灣住宅租賃市場長期地下化，從法規到管理缺乏完善體制，從張淑晶事件更可看出租屋糾紛造成的一連串問題，隨著房價高漲，租屋需求有增無減。鄰國日本的住宅租賃市場與成功經驗值得台灣參考，藉由周全政策發展住宅租賃產業是未來趨勢。

國內尚未建立或未有公開評估租賃市場的數據，但照財政部賦稅署申報房屋租賃所得資料來看，自2011至2014年，申報筆數從59萬9537筆暴增至76萬722筆，且申報者多數為法人，自然人房東僅占少數，對比租屋的實務經驗，檯面上的交易數無疑只是冰山一角。行政院主計處「消費者物價房租類指數」則顯示，租金指數自2005年11月以來持續緩漲，儘管幅度遠落後於房價漲幅，仍反映租屋需求日增、供給吃緊的現況。

不僅房屋租賃政策較為進步，日本的租賃市場也比台灣更成熟、多元。(崔媽媽基金會提供)

3大障礙 綁住國內租屋市場

崔媽媽基金會表示，當前租屋市場存在3大障礙，不利進一步發展。首先是「權利義務規範不周」，住宅租賃法規不符實際，實務上窒礙難行，房東、房客頻頻發生糾紛。內政部今年6月23日公告的《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》只會減少部分因契約制定不周造成的爭議，但住宅租賃型態不同也會使關係複雜化，仍不足以保障租賃雙方的權益義務，最好還是制定專法才貼近現況。

其次是「糾紛處理耗時」，糾紛處理程序煩雜又冗長，使雙方卻步。目前缺乏積極有效的協商機制，尤其住宅租賃糾紛標的金額偏低，更顯得調處、仲裁或訴訟的時間費用成本過高。

第三是「租屋產業化不足」，基於稅制、政策、傳統觀念等因素，租屋交易長期地下化，不只專業住宅租賃業者難以生存發展，更不利租屋相關政策的擬訂推動，低品質的租屋市場讓民眾大多不願長期租屋，對舒緩高房價的居住壓力沒有幫助。
崔媽媽基金會指出，政府雖曾輔導獎勵民間成立租屋服務平台，以租屋市場資訊提供愛心房東（公益出租人）媒合服務，但因國內租屋市場不發達、公部門難以掌握供給與需求，加上多數房東有避稅考量不願加入政府租屋方案，住宅租賃資源無法整體規劃、調節住宅買賣市場，導致民間空屋嚴重氾濫現象。

他山之石 日本早有住宅租賃專法

看看鄰近台灣的日本，2013年全國租屋家戶為1852萬戶，佔總家戶比例35.5%。值得注意的是，儘管比起2008年，租屋家戶佔比下跌，民間的租屋供給卻呈現高度成長，可見日本住宅租賃市場正蓬勃發展。同時，日本的租屋市場有和台灣相似的一面，據財團法人日本租賃住宅管理協會調查，日本租賃住宅85%(1062萬戶)為私人所有，其中約6成為60歲以上的個人，以經營規模來看，持有戶數在10戶以下者約3成、20戶以下者過半數，出租市場也是以小房東為主。

日本「終身借家權」
讓年長者有其屋

日本明海大學不動產學部教授周藤利一提到，日本的租屋政策有長期計劃，依照不同類型、主體、區域來訂定供給目標量、規格與補助方案，再分為由中央或地方政府直接供給、由公家單位自行建設住宅。同時，針對住宅構造、位置、租售價格、契約限制、財政補助、稅制優惠及低利融資等內容都有明確法規，以確保低所得者及高齡者的居住安定。

為使年長者有終老的家，2001年起日本實施終身建物出租制度，也就是「終身借家權」，只要承租人在世，租約就會繼續，契約直到過世才終止；另外像是2006年制定的「住生活基本法」，也顯現日本政府逐漸重視住宅租賃管理，相似的發展背景，適合台灣借鏡其政策與市場經驗。

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎　 點我下載APP　 按我看活動辦法