六都房價南漲北修 屋齡10~20年最抗跌

台灣房屋力推地產機器人，台灣房屋集團副總裁周鶴鳴(左2)於記者會中表示，今年Q1買氣已漸現。

台灣房市近2年房價持續下修，近期出現趨緩現象。台灣房屋智庫統計分析2015和2016成交資料，發現房價漲跌呈現南北兩樣情，北台灣平均單價仍在修正，而台中、台南和高雄則有2.1~5.6%的漲幅。進一步觀察成交屋齡部分，除新北維持平盤，其餘五都10~20年都呈現0.7~5.7％的小幅漲勢，顯示這個屋齡區間最抗跌，在一片房市修正潮下，甚至不跌反漲。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，近年預售和新成屋市場出現賣壓，建商代銷無不降價讓利，連帶使得新屋也被迫大幅降價換成交，不過10~20年中古屋屋況尚好，價格又不如新成屋高貴，反倒在房價上更顯得抗跌保值。進一步觀察台北市10~20年屋齡的成交區域，以中山和內湖最多，顯示蛋黃區房價高貴，蛋殼區機能未足，居中蛋白區在這一場房市考驗中站穩身價，房市也大行中庸之道。

老屋身價大不同　北部跌很兇中南部漲很大

有趣的是，北台灣的40年以上老屋在各屋齡中跌很兇，但是台中和台南老屋則是漲很大，尤其台中40年以上老屋漲幅達16.2%。張旭嵐分析，過去都更議題在北台灣較受到關注，不過近年都更法條修正尚未明確，因此身價不再，而中南部因為原本就沒有老屋都更的需求，故都更法的變化不影響市場，反倒因為中南部偏好居住透天，加上多數的老透天，單價低、地坪大，若自地改建整修空間大，或是隔間出租相對拉高總收益，因此老屋在台中台南仍有一定身價。

觀察今年第一季，各都買賣移轉棟數都比去年同期呈現大幅成長趨勢，買氣漸現，台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示，政府停止打房政策是近期房市穩定的重要關鍵，民眾信心有回升跡象，各項景氣指標皆同步樂觀，有首購、換屋剛性需求，房子找很久的民眾，看屋變積極。另外熱錢回流，有助商用地產及工業用地產買盤增溫，台幣走升，也有助於提升本地資產價格，今年房市溫暖可期。

2017年盤價蘊量 周鶴鳴：自住先行、 置產隨行

周鶴鳴分析，2017年房市可從3層面觀察，基本面部分，房市長遠的榮枯，主要還是受到經濟景氣基本面影響最大，目前正逢階段性的價格修正期，對於高資金的置產者，是逢低選優質房地產的好時機，再加上國際環境、國內政策的改變下，今年大型物件、豪宅確實有解凍的現象。

至於技術面(價量分析)，周鶴鳴認為，近期房市還是屬於「盤價蘊量」階段，價格修正後，想要長期持有的自住客或對房地產有信心的買方陸續進場，沒信心的賣方也陸續出場完畢，市場就會進入「築底價穩」新平衡階段，以台灣不動產高達80%的自有率的情況下，民眾對不動產還是偏多看待，價量穩定後，等待下一次的景氣擴張期，房價才會有較驚人的表現。

而針對消息面，當市場利空消息慢慢減少，利多消息逐步增加或實現，例如重大建設預告、完工、資金流入、建商重新進場購地、豪宅解凍、大型物件成交等等，市場雖然跌跌撞撞，但行情總會在絕望中慢慢成長。

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